房村精一の発言 （国土交通委員会法務委員会連合審査会）

○房村政府参考人　御指摘のように、建てかえ決議がされた場合に、その反対者に対して、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すことが請求できることになっております。
　時価といいますと、そのときの価格ということになりますが、この場合、マンションが建てかえられるのか建てかえができないのかで相当違ってくるわけでございます。マンションが建てかえできないということになりますと、現在あるマンションの建物の価格と、それから、そういう建てかえできないマンションが上に乗っているということを評価した敷地権の価格、これを合算したものになります。そうしますと、必然的に額としては相当低いものになりますが、この建てかえ決議による売り渡し請求というのは、建てかえができるという状態になってから行使されるものでございますので、この時価も、当然建てかえができることを前提として評価すべきである、こう理解されております。
　この昭和五十八年の改正で入った規定でございますが、その立法担当者等の解説によりますと、建てかえがされることを前提とした区分所有権及び敷地利用権の客観的取引価格、これは、建てかえが実現した場合における建てかえ後の建物及び敷地利用権の価格から建てかえに要する費用を控除した額を基準として算定する、こう解説をされております。
　さらに、今申し上げたような基準を具体的に算定する場合に、建物の価格というのは、建物の建築に要する額がございます、それから建てかえに要する費用としては、まさに建物の建築に要する費用と取り壊し費用がございますので、経済的には、結局、建てかえができることを前提とした敷地の更地価格から取り壊し費用を引いた分、これが法で言う時価に当たる、こう解説されておりまして、実際に下級審等において時価の算定がなされた裁判例を見ますと、いずれもそのような考え方に立って、建てかえができることを前提とした敷地の更地価格から現在ある建物の取り壊し費用を差し引いたもの、これを時価ということで算出をしている例が多いと承知しております。