津村啓介の発言 （国土交通委員会）

○津村委員　日本の住宅市場について議論をします。
　建設、不動産業界は、日本経済を量的、ボリュームの面で支えると同時に、国民生活の質、クオリティーの向上に直結をする大変重要な業界でございます。
　資料を配付させていただきました。１番をごらんいただきたいというふうに思います。
　我が国のＧＤＰと住宅投資の推移ということでございますが、青い棒グラフがＧＤＰ、そのうちの赤い棒グラフの部分が住宅投資の推移でございます。
　ＧＤＰは、この六十年間で十二倍に拡大をいたしました。黒い折れ線グラフはＧＤＰに占める住宅投資の割合でございます。ピークで九・八％。私が二十数年前に日本銀行に入行いたしまして、当時の調査統計局の景気分析をしていたときには、大変優秀な同期が住宅投資の担当をしておりましたけれども、当時は六％内外でありました。しかし、現在では、この折れ線グラフ、一番右を見ていただきますと、二・七％と住宅投資のＧＤＰに占めるシェアは大変落ちてきているわけであります。
　今、安倍政権は、二〇二〇年のＧＤＰの目標として六百兆円ということをうたっておりまして、このグラフからごらんいただきますと、ここからあと五年で六百兆円というのは大変高い目標だということになるわけですが、これを達成していくためには、住宅投資のマーケットの規模を、後ほど述べますように、拡大していくというのはなかなか難しい目標でございます。少なくともしっかりと維持していかなければいけないということが、アベノミクスのＧＤＰの目標を達成するために必要な条件の一つだと思うわけですけれども、以下述べますように、今回の法改正が住宅市場の拡大という面においてマイナス要因になるのではないかということを議論させていただきたいというふうに思います。
　おめくりいただきまして、配付資料の２番、左上の２の１が住宅需要の推計の考え方でございます。
　住宅需要の推計につきましては、利子率であるとか人口であるとかさまざまなマクロ的な要因を、いわゆる計量分析といいますか、マクロ的に推計する方法もありますが、こちらはボトムアップ型といいますか、要因に分けて、一つ一つの要因がどうこれから推移していくかを分析したものであります。
　住宅需要というのは、前の時期、前期の住宅数は、いろいろ古くなっていくものですから、残存の住宅数は減っていく。それに加えて増加要因としては三つのものがあると思います。
　一つは、世帯数がふえていく、人口がふえたり、あるいは若い方が実家を離れて独立をして新たに世帯を構える、この世帯増の要因が一つ。もう一つは、建物の経年劣化によって新たに建てかえをするという需要。そして三つ目は、その他要因、ミスマッチ要因とも言いますけれども、例えば、引っ越しをして、建てかえではないんだけれども新たに住宅を構える必要がある、あるいは、趣味とは言いませんけれども、まだ十分に住める家に住んでいるにもかかわらず、新しい家の方がいいということで、みずから進んで新しい家を購入するようなケースもあるかもしれません。
　この三つの要因に分析して考えていきますと、それぞれ、これから拡大していくのはなかなか厳しいということが見えてきます。
　２の２、二ページ目の右上のグラフをごらんいただきますと、世帯数の見通し、これはかなり正確な人口の見通しですので、かなり正確に推移すると思いますけれども、二〇一八年から二〇一九年を境に減少しています。既に日本の人口は減少局面に差しかかっておりますけれども、例えば、先ほど申し上げましたように、地方から大学に進学するとか、そういった独立をするという若い方はまだまだいらっしゃいますので、まだ世帯数自体は増加を続けておりますが、人口減少の圧力で、間もなく、数年のうちに世帯数は減っていくだろう。
　そして、下の二つのグラフは、住宅の長寿命化をあらわしたものでございます。六〇年代、七〇年代に建てられた建築に比べて、八〇年代、九〇年代、そして恐らくは、二十一世紀になってから建てられた建築はより長寿命化しているということであります。
　そう考えますと、先ほど私が申し上げた三つの住宅需要の増加要因、世帯増、建てかえ、そしてその他のミスマッチ要因。そのうちの世帯増は、もう間もなく見込めない。建てかえ需要も、住宅の長寿命化によってこれから減っていくであろう。残りはミスマッチ要因だけでありますけれども、今回の中古住宅の流通を拡大していくという政策が、新規の住宅着工にとってはマイナスの要因である。つまり、新しい家を買おうか中古の家を買おうかというときに、中古の住宅を拡大していくわけですから、新規住宅着工にはマイナスになるのではないか。
　中古の住宅を買っても、一部リフォームのための経費を除けば、経済成長にプラスにはなりません。しかし、新規住宅着工は、先ほど申し上げたように、ＧＤＰの重要なファクターです。今回、中古市場を拡大することは、これは国民生活という面では大変意義深いことだと思うので、ＧＤＰが全てではないと思うわけですけれども、安倍政権はＧＤＰというのを最も重要な成果目標として掲げているという中で、今回の政策はそれに逆行するのではないかというのが私の指摘でございます。
　一枚めくっていただきますと３、これが住宅着工の予測でございます。
　これは民間の予測でありますから、さまざまな分析が可能かと思いますけれども、先ほど申し上げましたように、青い棒グラフ、基礎的な需要、世帯増と建てかえ要因から推計した基礎的な需要は、これからますます減っていきます。この推計は、ミスマッチ要因をかなり大きく見積もってこの数字でありますけれども、私が先ほど申し上げましたように、今回の国交省さんのＫＰＩ、成果目標としては、平成二十五年に四兆円規模の中古住宅の流通市場を平成三十七年には倍の八兆円にするという成果目標を掲げているわけで、現在の年間十六万八千五百、十七万戸の中古住宅の販売数を倍にするというふうに仮定すれば、新規着工戸数は現在九十万前後ですけれども、これがさらに十七万戸減少するということになります。
　４番のグラフがそれをあらわしておりますけれども、新規住宅着工、水色の棒グラフはずっと右肩下がりのトレンド、先ほどは予測でしたけれども、これは現実の数字ですが、右肩下がりになっておりまして、二〇一三年は消費税の前の駆け込み需要ですけれども、基本的には九十万前後でございます。
　この九十万戸をさらに十七万戸、中古市場にシフトすれば、ＧＤＰには相当なマイナスインパクトになると思いますが、内閣府をお呼びしております、今回のこの宅建業法の改正によって一体どの程度のＧＤＰのマイナスが見込まれるのか、お答えください。