大塚雄司の発言 （土地問題等に関する特別委員会）

○大塚委員　大蔵大臣の御答弁の中で仮需要というお言葉がありました。私は、まさにこの需要が仮需要であった、そのために土地の値段が上がったという御指摘を申し上げたわけであります。
　国土庁長官並びに建設大臣のお言葉を聞いて、私はどうしてもまたもう少し申し上げなければならぬことがあります。実は、行革審の皆さんのお話や、あるいは各界各層の土地問題に対する御発言を聞いておりますと、東京は国際化が進んで東京に大きな金融市場が生まれて大変旺盛な需要があるんだということがしばしば語られるわけであります。実際に、それでは金融市場というのはどういう実態なのか、本当にそんなものがあるんですかと私はどこへ行っても申し上げるのでありますが、大変に残念なことに、実態を調べればそんな旺盛な外国企業の進出の需要はないんだということなんであります。ここが一番問題なんであります。
　大変に恐縮ですけれども、きょうは国鉄清算事業団の理事長もおいでになっているのですが、国有地の処分についていろいろな問題がありました。時間がありませんから、私は簡単に言いますと、そういう旺盛な需要があるから国有地も民間に払い下げるんだという発想は非常に残念なことであります。元来、国有地というのは国民の土地でありますから、公共事業等に使うというんなら別として、民間の利益を生むような事業のために土地を払い下げるというのは、原則論として私は大きな誤りである。その辺のことがひとり歩きして、過大なビル需要があるんだという幻想に包まれて地上げ屋が横行してこういうふうになってきた。あちこちで金余りだということをおっしゃるけれども、金余りで土地が上がったというなら東京だけではおかしいわけであります。東京だけ金が余るわけがない。大阪も北九州も上がってなければおかしいわけであります。やはり土地の上がった根本的な理由は、その仮需なんです。
　御参考までに、これは自民党の民活の会もできて、民活、民活といって、何か民活が最大の課題のようになってきたこの五年間でありますが、実はその民活の委員会で赤坂のアークヒルズをごらんになったことがある。率直に申しまして私も委員でありますが、そこに同行された方々のお話も承りました。あのアークヒルズのビルはホテルと事務所棟が大きく建っておりますから、一見そちらだけに目が向いているのでありますが、これは建設省が長年、私も地元の議員として東京都の都議会の議員もやりましたから、これからの都市の再開発はこうあるべきだというのであの周辺の住民に呼びかけまして約二万坪、みんなで共同で参加をした再開発をやろうということでスタートをしたプロジェクトです。そのときに、私は関連の組合の皆さんやあの主として森ビルの皆さんにも、ビルを建てて貸す仕事はこれは利益につながることだ、住んでいた人を追い出してそんなことをやるのは間違いだ、住んでいる人が従前よりふえるようなことにその企業が協力をするという再開発ならば私も応援をしようということで始まったわけです。あそこには、約二万坪で木造ですから前に千人程度住んでおった。あの大きなホテルとビルの裏側に約五百五十戸の住宅を義務づけまして、これは再開発法のもとでやったわけです。その中に大蔵貧の宿舎がありました。元来、私は公務員の皆さんがいわゆる官庁の移転をするというようなことは、これは長期的なマターですから、やはり今公務員の皆さんが一生懸命働いていただくためには、二時間も三時間もかかって通ってくるようなことでは能率が落ちるわけですから、公務員宿舎もどけてしまうのは余り賛成ではなかったけれども、それでも夜間人口がふえるならばというので、大蔵省にお願いをして再開発組合にいわゆる公共的な施設をつくるという前提で払い下げていただいて、そして約五百五十戸の住宅をつくったというのがあのアークヒルズです。そこへ民活の委員会の皆さんが見に行ったときに、組合側の説明で大変にビル需要が旺盛だという話をしたやに伺った。そのときに、外国の企業が大部分入るのだなどという話が今度はどんどんひとり歩きしました。ですから、これからは国際化が進んでビル需要が旺盛にあるのだという話に広がっていってしまった。
　長官も大臣も国際化というお話をされるから、私は実は次のページに外資系の企業の立地件数の推移というものを用意をしてあるのです。つまりこれを見ていただければ、極めて旺盛であったのは昭和五十年であります。このころ、世界の金融機関がかなり東京に進出をしてきておりまして、金融市場らしきものができ上がりつつあったわけでありまして、その後はそんなに旺盛なものではありません。横ばいであります。しかも一番下の表に、この真ん中の表は時間がありませんから省略いたしますが、一番下の表にアークヒルズの事務所の床の分布を書いておいたのですが、外資系の企業は大半というのは間違いで五〇・七％であります。そして、それがあたかも外国から入ってきたような印象を与えますが、実態はどうかというと、丸の内や虎ノ門やその辺のところから移ってきた人が大部分でありまして、外から来たのはわずか四％であります。そういう国際化という言葉がまた仮需を生んで、ビルが足りないのだ、足りないのだという話につながってきている。そこが私は土地問題の一番恐ろしいところだと思うのです。
　ですから、総理の御発言やまさに国土庁の数字は、さっき大臣のお答えではともかく多少の多い量であったとおっしゃるけれども、多少というのは二割か三割でありまして、倍というのは、これは数字としては全く奇想天外な数字であるわけです。民間企業というのは大変敏感です。土地は資本ですから、土地を買って寝かせたらそれは事業の量も制約されてきますし、それから第一に民間企業というのは利益を上げるわけですから、損をするようなところになかなか投資はしない。つまり、そういう仮需と総理の御発言等が相乗作用になりまして土地に買いが入ったわけでありまして、昨年私はそんな論文を書いて需要はないということを言い続けてきました。業界の皆さんは敏感ですから、なるほどそう言われてみればないのだなということでありまして、今この委員会で土地問題をやっておりますが、これは国土庁も数字を持っていると思いますけれども、この一月から七月までの数字をもとにしたこの十月に発表した基準地価は、何と都心は実際にもう横ばいから下がりかけておるではないですか。それ以上に旺盛な需要があるなら下がるはずはないわけです。なぜ下がってきたかというと仮需であおられたからでありまして、もう既にそれは終わった。
　そして買いかえの制度がありますから、東京都知事がこれを心配して国土利用計画法の監視区域を広げたり努力をしましたから、まあ私はその国土利用計画法の中身というのは時間がないのでまだ話ができませんが、これは言うなれば精神規定でありまして、スピード違反をしそうな自動車の走っていく道路によくお巡りさんが人形で立っております。そんなものでありまして、取引を指導するということによって多少の影響はあったと思いますが、結局は手続が面倒くさいから、六週間かかりますから、ですからみんな最も将来値上がりしそうな地方の都市に今度は行ったわけです。鎌倉だ、静岡だ、別府だとかいうところへ行って、今のうちに安いところをぱっと買って、将来駅前ならば必ず上がるというようなところに買いかえて、税金を払うよりは買いかえた方がいいということです。ですから、これは一巡すれば土地問題というのはだんだん私は下がっていくと思うのでありますが、ともかくそういう一つの現象を申し上げれば大体はおわかりいただけるだろう。国際化なんというそんなものは全く虚構であって、むしろ最近では大使館ですら、もう土地が上がって賃料が借りているところが上がってやっていけないからというので共同で討とうなんというふうになってきた。これはまことに残念なことです。したがって、これからはどうやったらそういう問題に対処できるかというのを残りの時間で申し上げてみたいと思うのです。どうも質問していて意見ばか立言って申しわけないのですが、ぜひお許しをいただきたい。
　東京という都市はどんなふうな状況かというのをちょっと皆さんに知っていただきたい。皆さんが最近自動車に乗って町をお歩きになると、もう五十日（ごとおび）というのは身動きができないような渋滞ですね。道路の状況はどうかというのをちょっとお手元に私は用意したのです。それが次のページにあります都市計画道路の整備状況、これは地方の都市も含めまして道路の整備につきましてはあらかじめ計画がありまして、都市計画道路の指定をしております。その完成率は大変に首都東京としては恥ずかしい完成率でありますが、国際化が進んだなんて言っている反面、完成率は色を塗ったところの四四・九％というのが道路の整備率であります。まだ半分しか着手しておりません。これは五十四年当時の数字ですから大変恐縮なんでありますが、今はもう土地が上がっておりますからもっと上なんですが、その当時でこの事業を概算でやると幾らかというのが五兆四千億です。私はさっと数字をはじきましたが、大体今十五兆円ぐらいは軽くかかるだろうと思います。
　そういう数字でありますが、東京都の道路予算というのはどういうことか、次のページをごらんいただきたいと思います。これは知事には随分道路予算を組めと言っているのですが、御承知のように国庫補助のある道路もありますから、いわゆる公共事業の道路は上の欄、都が単独で予算を組んでいるものが下の欄になっておりまして、四十八年からずっと年間の道路整備費が書いてあります。仮に六十二年度は内需拡大でさらにこの上に補正予算を二百八十億つけておりますから、トータルしますと約二千百八十億であります。しかし、さっきの十五兆円のこの道路の事業を一年に二千億程度でやっていったら、全部整備するのに七十五年かかるわけです。七十五年たつと、大臣も私もこの世におりません。そんな道路の整備状況ですが、先ほど来申し上げておるように、いわゆる事務所とか箱をつくる話だけはどんどん前へ進んでいくわけです。そこが大変に問題でありまして、このことは首都東京にとって大変残念なことであります。
　そして、いわゆる住民パワーというものがこの道路をつくるのに大変な邪魔をしておりますし、特に、こんなに予算を組んでいながら実は少ないというのはもう一つの理由があります。美濃部さんが十二年間東京都の知事をおやりになった。そのときに美濃部さんは、道路をつくると公害がふえるから道路はつくらない方がいいという、「橋の哲学」と一緒にそんなことをおっしゃって、随分私は都議会でやり合いましたが、国からせっかくもらった道路の予算を返してしまった。そのことがまた道路の整備に大変おくれをとっておるわけです。ですから鈴木知事は、本音を言いますと、もしも国がそういうビルを建てろというようなお話をなさるなら、道路予算をしっかりつけてくれないととてもそんなものに対応できないということを申しておるのでありまして、この十二年間の美濃部さんの道路予算がいかに減ったかということは、東時代には国の道路予算の一五・四％を東京都の道路は補助金をもらっておりました。それが今はわずか三・八％ということでありまして、一度戻ってしまった道路予算は戻ってこない。しかし、東京のビルや建築だけはどんどんやろうと、国から臨海部の開発とかそういうことだけはやれやれとおっしゃる。実に困っておることでございます。
　そういう前提を踏まえていただきまして、これから私は、いわゆる土地の高騰問題の対策について、いわゆる緊急にやるべきものと長期的にやるものと分けてちょっと申し上げてみたい。
　一つは、緊急対策というのは、やはりさっきから申し上げておるように、将来の需要と供給について正確な数字を政府は国民に示す責任がある。さっきから申し上げておるように、仮需によってあおられるということは非常に危険でありますから、それを正確に伝えることが必要だ。先ほど来申し上げましたように、つまり東京都が従来の規制市街地を再開発をしながら住宅と事務所施設も多極多心で供給をしていけば二十三区内は十分対応ができますということを言っておるのですから、それ以上に、例えば臨海部にどんどんビルを建てるとかそんなことはする必要がない。それ以上に、委員長の地元ではＭＭ21といって、横浜にもそういう業務施設地とともに横浜の地域の振興のためにプロジェクトをお持ちになっている。それから、千葉県には幕張というところにプロジェクトがある。埼玉県には大宮にユーアンドアイという計画がある。それぞれ機能を分散して足りない公共施設を補っていこうという発想で多極多心型の都市構造にしようと言っているわけですから、それをわざわざ臨海部にみんな集めてしまってやるというのは私は間違いだと思う。今申し上げたように、マンハッタンは百四十万の人口がいる。都心三区は何と四十数万しかいない。もう今や学校が成り立たないというので、地元の港区とか千代田区、中央区の学校は廃校をしよう。そうすると、その残った土地をまた何かにしようという話がもう起きておるわけです。まことにゆゆしいことでありまして、東京集中から分散という方向をはっきり明示して、需給は大丈夫だということと同時に分散をするということじゃないだろうか。
　私は、大体、地方自治体に任せた都市計画の仕事に、余り上から地域のことにまで触れてこうしろああしろと言うのは間違いだと思う。上意下達ではなくて、こういう問題は下意上達でいかなければいかぬ。それは、率直に申しますけれども、今二十三区の区議会には、これは法定ではありませんが、都計審というのがあります。東京都には東京都都市計画地方審議会というのがありまして、容積率を定めるのも道路の事業をやるのも、そういうものすべてはそういう審議会を通さなければいかぬ。東京都議会は今自民党が過半数を持っておりますから責任があるわけですが、野党の皆さんもおられるけれども、二十三区の地方議会は、自民党が過半数を持っているのは残念ながら五つか六つしかありません。この問題はそういう与野党のイデオロギーの対立てはないのですから、やはり地方議会の皆さんの理解を求めるというところから始めなければどんな計画をしてもできない。例えば汐留の国鉄清算事業団の土地の分譲に当たっても、ともかく地方議会の同意がなければ、そこに道路をつくったり、容積率を変えて有効な土地利用をしようといったってできないのです、実際に。
　ですから、こういう問題はやはり下意上達でやるように、そういう方々の理解を求めるようなところで地道にやるということだと思うのです。大言壮語をして大向こうをうならすような発言は、私は必要ないと思う。都市計画に関してはよりそうである。竹下総理はかつて建設大臣も経験をされておりますし、この十数日でありますけれども、御就任以来、土地問題に対する御発言については国土庁長官の御発言が主力になっておりまして、総理は余り御発言になっていない。そういう慎重な態度こそは、やはりさすがは建設大臣をやった総理だなと私は思っておりますが、ともかくそういう姿勢でこれから多くの方々の意見を聞いていく必要がある。
　ですから、土地問題というのはやはり需給と効用だということを重ねて申し上げますが、国土利用計画法というのは言うなれば主力ではないのです。何か規制地域をやろうなんということもいろいろお話が出ているようでありますが、しかしこれも憲法論からしたら、売買を許可制にして不許可を与えた場合の法廷闘争にはなかなかたえられない、自由主義経済の枠組みで日本は動いているのですから。しかも、規制地域を指定するといっても線引きはどうするのですか。千代田区の土地は許可制で文京区の土地は許可をしなくても売れるといったら、これはやはり不公平になってくる。そういう問題も考えると、大体、その国土利用計画法を立法した当時のことは私は知りませんが、それ自体が法制局はどういう考えてやったかが問題であります。
　それは、監視区域は指導でありますから、これはそれなりに効果を上げておる。つまり警察官の人形と同じである。やはり実際は需給なんです。きょうもいろいろ新聞に土地の問題が出ていましたけれども、金融のあり方についていろいろありました。しかしそういうものは、法律があるからといってなくなるものだけではない。それは厳罰をするのは大事だけれども、それだけではできない。やはり需要と供給というその大原則をきちっとしなければできないのだということであります。したがって私は、今緊急にやるべきことは、そのような正しい需要等をもう一度策定をして、これはぜひやっていただきたい。後ほどお答えをいただきたいと思います。
　それから、国公有地の処分は、先ほど冒頭申し上げたように、これは国民のものであり公共事業優先ということでありますから、その辺は国土庁長官と清算事業団の理事長等もいろいろお話があるようでありますけれども、国鉄の赤字を何とかしなきゃならぬということも大事でありますけれども、これもやはり地方自治体の意見を十分入れた処分の仕方をしなければいけませんし、ただ入札で高く売れればいいと、国鉄が鉄道でもって赤字をつくったのを、国土利用計画法では民間は百平米から取引をするのを届けをしなさいといって規制をしているのに、国の土地だけは青天井で売りますというのは、これはもう絶対国民は納得しませんから、これ自体も、国土利用計画法に国公有地も含めるような精神は絶対に必要だと私は思うのです。それでもやはり十分やっていけるのです。その点はぜひ要望をいたしておきます。
　それから、中長期的な対策です。つまり、先ほど来申し上げた中でアークヒルズのお話をしました。日本列島三十七万平方キロしかありません。そこに、終戦後は六千数百万、今一億三千万です。土地は輸入もできなければふやすこともできないのでありますから、土地の有効利用こそしなきゃいかぬ。しかし残念ながら、日本人の国民性の中には、木造中心主義の時代が長かったですから、なかなかこれを活用する道がない、協力することが非常に難しい。それは大臣、明治生まれの方に、例えば六本木の一番いいところに超高層のマンションをつくるから二十九階にお住みなさい、こう言ったら、いや君、やはり私は土に近いところの方がいい、こうおっしゃるに違いない。ところが、一時間半も電車に乗ってもまれて、本当にうちに帰って数時間寝でまた出てくるようなサラリーマンに、どうですか、六本木の二十九階にお住みになりませんかと言ったら、これは適正な価格でですが、そうしたら小躍りして喜びますよ。私は、都市の哲学を変えなければいかぬ、意識を変えなければいかぬ。
　それは、実を言いますと、ちょっとこの資料でもう一枚つくっておきましたが、都市計画公園というのはどのぐらいか、これも知っていただきたいのです。東京の都市計画公園、いわゆる計画公園と供用公園とあります。簡単に言うと、計画公園というのはまだ未整備、供用公園というのは日比谷公園のようなのを言うのです。これは環状七号線の中で一人当たりの面積はどのくらいかというと、わずか一・七五平米であります。一・七五平米というのは畳一畳です。計画公園で六平米です。こんな緑や公園が少なくて、よくこれだけ過密な人口が集中しているものだというふうに私は驚くのですが、しかしそれじゃ外国はどうかというと、この右に小さい資料がありますが、例えばロンドンは三十・四平米とかパリも十二平米とかニューヨークは十九平米、それは緑が豊富です。ニューヨークへ行けばセントラルパークがある。ロンドンへ行けばハイドパークがある。東京の日比谷公園は、大きそうに見えますが全く小さい。全体でいったら本当にこの程度しかないです。
　しかし、なぜ今日まで東京はそれでも窒息しなかったかといいますと、さっき申し上げたように、一軒の家に一間の庭というのが長いのです。その集団が東京だったのです。それをだんだん鉄筋化して、中高層化してアパートメントにしてきたのですから、将来の展望としては、これは公園を整備するといっても物すごい金がかかりますからできませんから、今までは個人個人の庭が公園の役割をしておったけれども、これからはそれをどうするかという問題が一方にあるわけです。
　そこで、宅地並み課税がいろいろ論議されたけれども、私どもがそういうものをすぐやってはいけないと言うのは理由がある。宅地並み課税をしている地域、二十三区にあって桑の木三本で農家だけ税金免れているのはけしからぬとおっしゃるけれども、しかしマクロで東京全体で考えれば、桑の木三本であってもそれが足りない緑の補完をしているのだということに発想を変えれば、それは八十億という固定資産税は大きいかもしれぬけれども、公園を全部つくろうといったら大変なコストがかかるわけですから、私は宅地並み課税というのはそんなに簡単にやらない方がいい、こういうことを実は申し上げているわけです。
　そういう発想とともに、哲学を変えようということは、既成市街地の再開発、これをやりよくするということが今やはり中長期的にやる最大の課題です。不動産会社あるいはデベロッパーは、ところがそういうことをやりなさいと言うと、時間がかかったり難しかったり利益率が悪かったりしますから、喜んでやりたがらないんです、はっきり言いますと。そんなことをするよりも、あいている土地を手に入れた方がすぐもうかってやりいいですからね。宅地並み課税だってそういうことですよ。ああいう土地が手に入ればすぐ建てられる、そういう発想ですから宅地並み課税をしろとか国有地を払い下げろとかいう話になるのでありまして、仮にそれじゃない下げてその事業が進んだとしても、長い将来でいったらいつまでも国有地が無尽蔵にあるわけじゃありませんし、宅地並み課税をする農地だってそんなにあるわけじゃない。
　ですから、今我々は後世の人類のために何をやるか、後世の日本人のために何をやるかといえば、既成市街地の再開発をやって、まさに職住接近をやって、若い勤労者がもう土地が高くなって家も持てないというものを転換していくためには何をやるかといったら、東京の既成市街地で使ってない容積率は六〇％もあるわけですから、これを集約化して高層化して、安い住宅の供給ができるような方向に変えていくべきだ。その担い手はだれかといえば、民間の住宅産業もありましょう、住宅・都市整備公団もありましょう。住宅・都市整備公団は、住宅公団という団体が合体して都市整備という言葉を入れました。なぜ都市整備を入れたかといえば、心の中にはそういう再開発の担い手になれということを考えて、渡辺建設大臣の当時に改組をしたわけであります。もしも先ほど来お話をしているような旺盛なビル需要が都市の将来に大事だというなら、これが本当に正当ならば国の機関がそういう供給をやればいいわけでありますし、その辺の方向が随分誤ってきたように私は思うのです。
　その上、公営住宅の実態を皆さん御存じかどうか知りませんが、大変にいいところに公営住宅が建っています。その資料も実はお手元につけてあるのでございますが、ともかく「都営住宅の規模状況」をこの一番上に掲げておきました。家賃が最高で五万三千七百円、最低で六千八百円。実際に笑えない話でありますが、都心の公営住宅は高くても五万三千円ですが、その近所の駐車場の費用は一月で約七万ぐらいします。これで一番高いのは五万三千円です。そして空間があって、低層で土地をむだに使っています。建設省も、これは建でかえようといってやっておられるようですが、いつまでも公営住宅の供給が住宅政策の柱だなんて言っているのはもう時代おくれでありまして、そういうことをするならば、もっと民間に住宅を供給してもらえるような都市整備やそういう政策の誘導をやるべきではないだろうか、こういうふうに思うわけでございます。
　時間があと五分ということになりました。つい私だけがしゃべってまことに恐縮なんですが、言いたいことだけは全部言っておかないと大変心配でございまして、固定資産税、相続税、これは坪一億だの何千万という地域の方々にとってはとても負担ができるものではありません。そのためにまた土地を売って出ていかなければならないということになれば、さっきの夜間人口はもうゼロになってしまう。少なくとも、その土地を使って貸して利益を上げる固定資産税と、営々としてそこに生活をして住んでいるだけの固定資産税の負担とでは全く意味が違うわけであります。しかも、代々続いていく相続の土地も、三代だったらもうなくなると言っておりますが、もう既に二代でなくなるだろうというぐらいに土地は上がっているわけでありまして、これらの問題もぜひ見直していただかなければなりません。
　最後に、土地信託制度というのをお考えになって、国有地でも土地信託制度ができるような改正を解散前の国会でお決めになりました。これはまた機会を得ましたらお話をさせていただきたいと思いますが、土地信託制度というのは、土地を預かってそれを有効利用して、将来返しますということで銀行が預かる制度です。しかし、借地権は発生しないけれども借家権が発生しますから、返すときには大変に負担を残したまま返すわけですから、返ってくるぞということでは一見格好がよく見えますけれども、決して将来トラブルなしとはしません。しかも国がそういうことをやりますと、将来二十年後に国に土地が返ってくるときには、ビルに人が入ったまま返ってくるのですから、結局は国が不動産業をやることになりますから、これはやるべきではないということを私はしばしば申し上げております。
　ともかく時間がなくなってしまったので御答弁をいただく時間がありませんが、最後に、一連の私のお話を聞いていただいた上で、長官を初め両大臣に、どんな決意でお臨みをいただけるのだろうか、本当に深刻な問題でございますので、私の発言を踏まえてお答えをいただきたいと思います。