木下博夫の発言 （建設委員会）

○政府委員（木下博夫君）　先生お話しございましたように、正式にはやはり地価鑑定の権威である国土庁にお聞きいただくのが適切かと思いますが、私どもで知り得る限りで若干お答えさせていただきますと、当然でございますが、不動産鑑定評価におきましての内容は容積率規制によります土地の利用制限、こういうものは土地価格を形成する要因の一つとして勘案しておるのが現状でございまして、一般的に申し上げますと容積率の引き上げは土地の利用価値を高めますので結果的には土地の価格が高く評価される、そういう方向であろうと思うんです。
　もう少し具体的に申し上げますと、現在の標準値のいわゆる比準方式の内容を若干補足させていただきますと、格差率というのを使っておりまして、それぞれの土地の持っております性格といいますか、位置あるいは地積、環境、こういうものを土地の価格形成要因ということで含んでおりますが、その中にも大きく分けまして二つ、いわば地域要因格差率とそれから個別の土地ごとの個別的要因格差率がございますが、とりわけ地域要因格差率の中に行政的条件というのを掲げておりまして、この中にいわば土地の利用に関する公法上の規制の程度ということを入れております。
　内容的には細かくなりますので割愛をさせていただきますが、私の知る限りでは容積率においての差は上下で幅がございますけれども、いわば混在系の住宅地におきまして上下で約六％ということでございますし、それから普通の商業地におきますと約二割程度の格差率をその標準値方式の中に見込んでおります。しかし、今回のケースでいきますと、先ほども前段で申し上げましたような混在系の住宅地でございますから、私どもはその評価としては最高であっても数％程度であるというふうに見込んでおります。