国土交通委員会

令和二年五月二十二日（金曜日）
　　　　午前九時開議
　出席委員
　　　委員長　土井　　亨君
　　　理事　小里　泰弘君　理事　金子　恭之君
　　　理事　工藤　彰三君　理事　根本　幸典君
　　　理事　三ッ矢憲生君　理事　小宮山泰子君
　　　理事　福田　昭夫君　理事　岡本　三成君
　　　　　　秋本　真利君　　　　小田原　潔君
　　　　　　大塚　高司君　　　　大西　英男君
　　　　　　鬼木　　誠君　　　　門　　博文君
　　　　　　神谷　　昇君　　　　熊田　裕通君
　　　　　　小林　茂樹君　　　　佐々木　紀君
　　　　　　笹川　博義君　　　　田所　嘉徳君
　　　　　　田中　英之君　　　　谷川　とむ君
　　　　　　土屋　品子君　　　　中村　裕之君
　　　　　　長坂　康正君　　　　鳩山　二郎君
　　　　　　深澤　陽一君　　　　堀井　　学君
　　　　　　三谷　英弘君　　　　宮内　秀樹君
　　　　　　簗　　和生君　　　　山本　　拓君
　　　　　　荒井　　聰君　　　　伊藤　俊輔君
　　　　　　中島　克仁君　　　　西岡　秀子君
　　　　　　広田　　一君　　　　古川　元久君
　　　　　　馬淵　澄夫君　　　　道下　大樹君
　　　　　　矢上　雅義君　　　　谷田川　元君
　　　　　　伊藤　　渉君　　　　北側　一雄君
　　　　　　高橋千鶴子君　　　　井上　英孝君
　　　　…………………………………
　　　国土交通大臣　　　　　　　赤羽　一嘉君
　　　国土交通副大臣　　　　　　御法川信英君
　　　国土交通大臣政務官　　　　門　　博文君
　　　国土交通大臣政務官　　　　佐々木　紀君
　　　政府参考人
　　　（金融庁総合政策局審議官）　　　　　　　　　　　　堀本　善雄君
　　　政府参考人
　　　（金融庁総合政策局参事官）　　　　　　　　　　　　石田　晋也君
　　　政府参考人
　　　（消費者庁審議官）　　　　坂田　　進君
　　　政府参考人
　　　（国土交通省土地・建設産業局長）　　　　　　　　　青木　由行君
　　　政府参考人
　　　（国土交通省住宅局長）　　眞鍋　　純君
　　　国土交通委員会専門員　　　宮岡　宏信君
　　　　―――――――――――――
委員の異動
五月二十二日
　辞任　　　　　　　　　補欠選任
　　大塚　高司君　　　　　笹川　博義君
　　長坂　康正君　　　　　熊田　裕通君
　　西岡　秀子君　　　　　中島　克仁君
同日
　辞任　　　　　　　　　補欠選任
　　熊田　裕通君　　　　　長坂　康正君
　　笹川　博義君　　　　　大塚　高司君
　　中島　克仁君　　　　　西岡　秀子君
　　　　―――――――――――――
本日の会議に付した案件
　政府参考人出頭要求に関する件
　賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案（内閣提出第四四号）
　　　　　――――◇―――――

○土井委員長　これより会議を開きます。
　内閣提出、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案を議題といたします。
　この際、お諮りいたします。
　本案審査のため、本日、政府参考人として国土交通省土地・建設産業局長青木由行君、住宅局長眞鍋純君、金融庁総合政策局審議官堀本善雄君、総合政策局参事官石田晋也君及び消費者庁審議官坂田進君の出席を求め、説明を聴取いたしたいと存じますが、御異議ございませんか。
　　　　〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

○土井委員長　御異議なしと認めます。よって、そのように決しました。
　　　　―――――――――――――

○土井委員長　これより質疑に入ります。
　質疑の申出がありますので、順次これを許します。小田原潔君。

○小田原委員　自由民主党の小田原潔であります。
　質問の機会を頂戴し、まことにありがとうございます。実は、国土交通委員会での質問、議員生活八年目にして初めてであります。
　昨年七月に発表された我が国の平均寿命は、男性が八十一・二五歳、女性は八十七・三二歳。世界に誇る長寿国になっていること、大変喜ばしいことでありますが、他方、仮に、生まれてから二十年程度教育を受けた後四十年働いたとしても、その後、二十年以上、無収入の期間を迎えるということでもあります。私自身、老後の確実な収入は国民年金だけになるでしょう。毎月一桁万円の年金で暮らしていくのは心細い気持ち、よくわかります。近年、家賃保証のついた不動産管理やサブリース案件を組んで、大家さんとして安定した収入を得続けたいという方がふえるその実態も、そういうことを考えれば、理解できるものでありましょう。
　しかしながら、昨年世間を騒がせました女性向けシェアハウスのサブリース案件で詐欺まがいの勧誘が多数行われ、数百人のオーナーが損失をこうむった事案は、記憶に新しいところであります。また、この法案概要の目的として挙げられている、ＫＰＩアンケート結果で、管理業者とトラブルを経験したオーナーが四六％もいるという現状、業界のあり方は、見過ごすことができない状況でありましょう。
　そこで、今回の法律で適正を図るということであろうと思いますが、平成二十三年に賃貸住宅管理業者登録制度ができ、国土交通省の賃貸住宅管理業者登録簿に任意に登録することとなっていますが、今回、この国土交通大臣の告示に基づく登録制度を法制化したことでどのような改善が見込まれるのか、教えてください。

○青木政府参考人　お答えいたします。
　御指摘のとおり、国土交通省では、この賃貸住宅管理業につきまして、平成二十三年から告示に基づく任意の登録制度を実施いたしまして、これによりまして管理業務のルール化、標準化、こういった取組を進め、一定の適正化の役割を果たしてきたとは思ってございます。
　しかしながら、現行の登録制度では、管理業者への義務づけが登録を選択した事業者のみに限られているということ、そして、不適切な行為があったときに業務停止などの有効な行政処分を行うことができないため、規制の実効性の担保が十分でないといった課題がございます。
　このため、今回提出をいたしました法律案では、賃貸住宅管理業を営む者に対して登録を義務づけ、そして、管理受託契約についての重要事項説明、オーナーへの定期報告、専門的知識を有する業務管理者の配置などを義務づけるとともに、違反者に対しては、業務停止などの監督処分、罰則の対象とすることといたしております。
　また、サブリース事業につきましても、賃貸住宅のオーナーから借り上げるためのマスターリース契約の締結の際に重要事項説明を義務づけますとともに、サブリース業者、それからサブリース業者と組んで勧誘を行う者にも不当な勧誘等を禁止して、違反者には、これも業務停止等の監督処分、罰則の対象とすることといたしております。
　これらの措置を講ずることによりまして、賃貸住宅の管理業務の適正化に向けて、実効性を確保することとしたいと考えてございます。

○小田原委員　ありがとうございます。
　実は、知人を介して、世間を騒がせた案件の被害者の方が、実名を明かして、私に、質問のときこういうことを言ってほしいというメモを下さいました。全ては紹介できませんけれども、きちんとした方なんですけれども、だまされてしまった悔しさ、巨額の借金が残ってしまったときの不安などがにじみ出る、そういうメモでありました。
　この方は、仲介会社それから販売会社の方から、サブリースの案件を大変ずさんに説明を受けたと明かしていらっしゃいます。チラシには、銀行借入れの期間と合わせた三十年保証とうたい、口頭では、三十年一括借り上げだから大丈夫、保証期間が過ぎても家賃はそう変わらないと聞いていると説明して、勧誘していました。
　この方の思いは、仲介会社、販売会社が勧誘の際サブリース条件について説明できないように、サブリース条件はサブリース契約を引き受ける会社に一本化し、詳細の説明を義務化すべきだと訴えていらっしゃいました。
　この法案によって、全てのサブリース業者に対し、勧誘時における、故意に事実を告げず又は不実を告げる等の不当な行為の禁止、サブリース業者と所有者との間の賃貸契約の締結前の重要説明事項の義務づけ、サブリース業者と組んでサブリースによる賃貸住宅経営の勧誘を行う者についても契約の適正のための規制の対象とし、賃貸住宅管理業を営もうとする者について国土交通大臣の登録を義務づけ、そして、その登録を受けたら事務所ごとに賃貸住宅管理の知識経験を有する者を配置し、管理受託契約締結前に具体的な管理業務の内容、実施方法について書面を交付して説明、管理する家賃等について、自己の固有の財産等と分別して管理、業務の実態状況について、管理受託等の相手方に対しても定期的に報告等を義務づけるなど、どちらかといえば業者への規制色が強いようにもお見受けします。
　これは、現状に問題があるからそれを解決するための制度が必要だ、ここは合点がいくんですけれども、業界ですとか業務のあり方が本当に適切化するためには、規制だけではなく、優良な業者を育成あるいは誘導していくという策を講じる必要もあると思いますが、御意見を聞かせてください。

○青木政府参考人　お答えいたします。
　今御指摘ございましたように、今回の法律案につきましては、賃貸住宅管理業者につきまして、法律上さまざまな義務、規制を課すことにいたしまして、管理業務の適正な管理を確保してまいります。
　ただ、一方で、御指摘のとおり、優良な業者への育成、誘導を行うということ、そして、事業者、業界にかかわる者がスキルを向上させていくこと、そしてモラルも向上させていくこと、こういったことを通じて、業界の健全な発展、育成を図ることも大変重要な課題と思ってございます。
　このため、今後、事業者団体とも連携をいたしまして、この法律の施行とあわせまして、例えば、従業者のレベルアップのための研修の実施、あるいは優良な管理事例の共有、横展開、そしてオーナー、入居者への制度の普及啓発、業界のコンプライアンス体制の構築などの取組を進めてまいりたいと考えているところでございます。

○小田原委員　ありがとうございます。
　昨年話題になった案件では、幸いとしてと言っていいのかわかりませんけれども、この案件にかかわった銀行が、これは厳密に言うと法人そのものは加害者であったかどうかというのは疑問の残るところなのでありますが、何しろ、サブリース業者自身がもう解体してなくなってしまった以上、本来、その責任をとってほしいから、詐欺罪であるとか粉飾決算であるとか役員の賠償責任を問うとか、さらには、実体のない取引であったということで、正攻法の法的責任を問うということができませんでした。結果的に銀行が借金棒引きというような形で解決を図り、本当に、若くして数億円の借金だけをしょってしまったということは避けられたというふうに理解をしております。しかしながら、今後も、初めからだますつもりで案件を仕組んだとしか思えないような悪質な業者を駆逐し、また、そういう悪意が起こらないような制度の徹底をお願いしたいと思います。
　ところで、冒頭申し上げましたこの法案の目的、効果、ＫＰＩアンケートで、業者とトラブルを経験したことがあるという回答をしたオーナーが四六％と申しました。これを令和十一年度に一五％とするという目標ですが、その根拠や過程について教えてください。

○青木政府参考人　お答えいたします。
　この法案の企画立案に至るプロセスにおきまして、国土交通省といたしまして、賃貸住宅管理の委託につきましては、全国消費生活情報ネットワークシステム、ＰＩＯ―ＮＥＴと申しておりますが、こういったことを通じまして、近年、トラブルの数、これが非常に増加傾向にあることなど、その実態を把握してきたところでございます。
　一方、昨年、今御指摘ございました、私どもの方で改めて実施をいたしました賃貸住宅管理に関するアンケート調査を行いましたところ、管理業者との間でトラブルが発生したと回答したオーナーが、割合で四六％に上るということを把握したものでございます。
　そこで、今般、新法を提案するに当たりまして、この四六％という比率、これを少なくとも三分の一以下に抑える、これをＫＰＩとして掲げたところでございます。
　この法律案の適切な執行を通じまして、賃貸業者による業務の適正化を図るとともに、先ほどお話し申し上げました、オーナーに正確な知識、的確な判断力を身につけていただく、業者のレベルを上げていく、こういったことを通じまして、管理業者とオーナーとのトラブルが減少するよう、関係機関と連携しつつ取組を進めてまいりたいと考えているところでございます。

○小田原委員　ありがとうございます。
　管理業務というのは、もともと大変難しいものであります。難しいというその本質は、借りている人と貸している人の間の人間関係が壊れそうなことを解決しなきゃいけない、そういう仕事が多いからでありましょう。
　もともと、物件を借りている人は、家賃は安ければ安いほどいいし、設備はオーナー負担で新しければ新しいほどいいと思うのも当然でありましょう。オーナーはオーナーで、逆でありましょう。家賃はできるだけ高くお支払いいただきたい、修繕管理は、借りている方が自発的に、いつもきれいに機能するように管理してもらいたいと思うものでありましょう。さらには、最もトラブルになりやすいケースというのは、出た後の現状をどのようにもとに戻すか、そのコストは誰が払うか、敷金からどれぐらいそれを払うか。大変ぎすぎすしたというか、余り相手に言いたくないなと思うようなことをお任せするわけですから、トラブルになりやすいのはよく理解ができます。
　先ほど御紹介したお手紙、メモの中には、長期のサブリースを禁止してくれというお声がありました。
　サブリース会社は、運用が難しくなれば簡単に条件を変更します、最初の数年だけ実態とかけ離れた高額な家賃保証を提示し、その後条件を変更する行為、まさに詐欺的です、契約の中には、三十年など長期保証で、解約時には数千万円を要求する場合もあります、そもそも、二十年や三十年など金額として保証できない長期間のサブリース契約を認めるべきではないと考えます、サブリース契約が解約できないということで泣き寝入りするしかありません。このように、切実な思いをつづられています。
　こういったシェアハウスの事案のように、不正融資まで行って悪意の勧誘をすることは許されることではありません。また、高齢者を言葉巧みに誘導して、理解不足なまま契約を結ばせることがあってはなりません。
　しかし、サブリースの貸し主となる以上、余り傷口に塩を塗るようなことを言うつもりはないのですけれども、貸し主となる以上、その人は住宅賃貸業者になります。いかにサラリーマンの副業であっても、また、所有者が高齢者であっても、自分が不動産賃貸業を営む者になるんだというのは事実であります。また、不動産賃貸は、その本質が投資であるということには変わりがありません。投資の最終判断と結果責任はオーナー本人となる、その事実から逃れることはできません。
　したがいまして、不動産のオーナーになる場合、契約を結ぶ前に現地に行ってみて、交通の便を実感して、女性が夜中にひとり歩きしても安全な道があるのかどうかなど、町並みや近隣の住環境を把握をして、底地の相場や家賃の相場、売買事例、建築の坪単価を調べ、自分が計画しているその算段が妥当であるかどうか、自分で自信を持つということが大前提でありましょう。
　そこで、お伺いします。
　賃貸住宅の管理業務、また、この業界の適正のためには、オーナーになる人への最低限の投資家教育と申しますか、啓発が不可欠と思いますが、この法案の枠組みの中で、どのようにそういったオーナーさんへの心構えとか投資家として最低限気をつけなければいけないことなどの啓蒙をしていくか、教えてください。

○青木政府参考人　お答えいたします。
　今御指摘ございましたように、賃貸住宅管理業務、業界の適正を図りますためには、この法律案で必要な規制を加えましてその適正を図っていくということ、それに加えて、御指摘ありました賃貸住宅の管理業務あるいはサブリース事業の事業リスクなどについて、やはりオーナーとなるからには、みずからリスクを回避していく、そしてトラブルを防止していく、そのために必要となる基礎的な知識の向上、そして判断力を身につけていただく、これが重要と考えてございます。
　このため、国土交通省といたしましては、今回法律に盛り込みました規制内容はもちろんのことでございますけれども、例えば、経済事情の変化により家賃は減額リスクがあるということ、それから、事業者の経営状況の悪化によって家賃減額請求が行われるケースがありますけれども、これには必ずしも応じる必要はないこと、あるいは、管理に当たって、契約内容によってオーナーが負担すべき維持保全等の費用が発生するということなど、賃貸住宅の管理をめぐってトラブルが想定される事柄につきまして、業界団体とも連携いたしまして、例えばリーフレットなどによりまして周知徹底を図っていきたいと思っております。
　また、消費者庁さんあるいは金融庁さんとも連携をいたしまして、サブリース契約についての誤った認識の防止に向けた注意喚起でございますとか、あるいは、金融機関におきましてサブリース事業のリスクを伝えていただくような、こういった取組につきましても実施してまいりたいと考えてございます。

○小田原委員　ありがとうございます。
　長寿化に合わせて安定した暮らしをつかみ取る、そういうきっかけを広げていくことは大変重要だと思いますし、大いにこれからも増進していくべきだと思います。
　しかし、他方で、不動産のオーナーになり、それを人にお貸しするということは、本質において非常に難しい。特に、起こるはずのないことが起こったときの対処やその金銭的な手当てというのは、そう簡単なものではありません。
　住んでいる人が火災を起こし、その上の階とか横の階で大きな人的被害が出た場合、本当に保険だけでカバーできるのかとか、また、上の人が高齢化をして、お風呂のお湯をずうっとこぼし続けて、下に雨漏りして中の木が数年後に腐るとか、そういった生々しい事案とそのコストというのはなかなか、重要事項説明書だけで理解してもらえるものなのか、難しいところがあると思います。
　だからこそ、オーナーになる人はそういったこともよく勉強した上で、そして、そういった不測の損害や事態を自分はきちんとコントロールできるんだという自信と自覚を持って投資をしていただけることを切に望むばかりであります。
　本日は質問の機会をいただき、また、この業務全体、業界全体の健全な発展をお祈りをいたしまして、質問を終わります。
　ありがとうございました。

○土井委員長　次に、岡本三成君。

○岡本（三）委員　おはようございます。公明党、岡本三成です。質問の機会を、ありがとうございます。
　今回の法案は、近年トラブルがふえておりますサブリース業者と所有者の賃貸借契約の適正化を図る意味で、大変重要な法案であります。とりわけ、二〇一八年四月の株式会社スマートデイズによる女性専門シェアハウス、かぼちゃの馬車の破綻をきっかけに、サブリース問題が大きな社会問題となりまして、これまである意味、一部放任主義をとってきたこの管理業務に関して、しっかりと規制の網をかけようとするものであります。
　私、このスマートデイズの破綻、二〇一八年の四月以降、この被害者の方々、弁護団の方々と、何回も面談を国会で重ねてまいりました。そのたびに国土交通省の皆さんにも御出席をいただき、きょう参考人で来ていただいている金融庁の皆さんにも来ていただきながら、一緒に解決をしてまいりました。
　昨日、この弁護団の代表である山口広先生とお話をいたしました。問題がここまで大きくなったその根源的な理由の一つには、やはり行政の対応が不十分だったということは否めないというふうに山口弁護士がおっしゃっていらっしゃいました。
　今回のかぼちゃの馬車問題では、加えまして、一般市民が信頼を置いております金融機関も大きくかかわったということが大きなショックとなっております。
　現在、国土交通省、このスマートデイズの問題が起きた後、この法案の提出までに一年半以上かかっておりまして、私、正直ちょっと、規制に乗り出すのが遅かったんじゃないかなというふうに思っているんですね。
　今、管理業者、所有者あるいは入居者との間でさまざまな問題を消費者庁を中心に吸い上げていると思っておりますけれども、国土交通省として、問題はどういう種類に、またどういう傾向にあると把握されているのかということをお聞かせいただきたいと思います。
　加えまして、今回、スマートデイズは、任意の登録制度に基づく登録をしておりませんでしたので、賃貸借住宅の業務管理者として処分がされておりませんし、加えまして、廃業届が出されておりますので、宅建業法に基づく処分も行われておりません。
　この賃貸住宅管理登録制度は、二〇一一年に運用が始まっておりまして、なぜこれまで任意としてきたのか。二〇一六年の見直しの時点でも任意が継続されたわけですけれども、もう少し早く義務化されるべきだったというふうに思いますけれども、これまでの全体の流れ、そして現在の問題をどういうふうに分析されているか、まず国土交通省にお伺いしたいと思います。

○青木政府参考人　お答え申し上げます。
　近年、管理業者と賃貸住宅のオーナーとの間でトラブルが増加している、頻発していることを受けまして、昨年、国土交通省で、トラブルの実態等を把握するために、管理業者、オーナー、入居者、この三者を対象とした調査を実施したところでございます。
　この調査の結果を見ますと、サブリース業者が契約締結時にオーナーに対しまして賃料減額のリスクなどを説明している、この割合は六割程度にとどまっているということ、そして、これに起因をしていると思いますけれども、契約途中で大幅な賃料減額等を求められたというような事案、そしてさらには、サブリース業者から想定していなかったような修繕費用を請求されたというようなトラブル、こういうものが見られております。また、オーナーと管理業者との間で、賃料などが管理業者から入金されない、あるいは、管理業者から管理業務に関する報告がなく、適切な対応がなされているか、把握がオーナーとしてできないといった問題がある等が明らかになってきたところでございます。
　一方、新たな制度整備ということになりますと、管理業者にさまざまな義務を課すということになります。そして、その必要性、規制のあり方、法制度に位置づけるべき措置等々につきまして、幅広い検討が求められてきたというふうに思ってございます。
　御指摘ございました賃貸住宅の任意の登録制度、これは平成二十三年に創設をしたところでございますが、先ほども申し上げたとおり、事案の進展に伴いまして、登録の限界、問題点、これも見えてきたということでございます。私ども、それにあわせまして、有識者の検討会、これを平成二十八年、三十年、開催をさせていただいて、そして、それぞれ御提言をいただき、その対応を進めてまいったところでございます。また、業界の方々とも意見交換しながら、実効のある規制など、あるいは質の向上などについても検討を重ねてきたところでございます。
　そこで、先ほど申し上げたアンケート調査を実施して、ある程度の立法事実、これをきちんと把握した上で、より実効性のある規制のあり方について検討を進めまして、今般、法律案を提出させていただいたところでございます。

○岡本（三）委員　続きまして、金融庁の方にお伺いします。
　このかぼちゃの馬車問題では、スルガ銀行が大きくかかわっておりまして、ローンの申請時に、そのローンの申込者の承諾を得ることなく、無断で、ローンを実際執行したいがために、源泉徴収票の書きかえ、残高を大きく改ざんして、返済能力があると見せかける。不法行為であると同時に、会社に対する背任行為でもあります。
　今回、スルガ銀行がその債務者の申立てと和解を受け入れまして、オーナー二百五十七人、ローン残高四百四十億円、これを全て、土地建物を納入することを条件として債務を一切解消するということで、これは大変重要な決断をしていただいたと思っておりますけれども、この債務解消の手続は今どこまで進んでいるか、教えてください。

○石田政府参考人　お答え申し上げます。
　スルガ銀行につきましては、シェアハウス向け融資における関係書類の改ざん等の問題を受けまして、金融庁におきまして、平成三十年十月に業務改善命令を発出いたしまして、この命令におきまして、金利引下げ、返済条件見直し、金融ＡＤＲ等を活用した元本の一部カットなど、個々の債務者に対して適切な対応を行うための体制の確立を求めたところでございます。
　スルガ銀行は、業務改善命令を受けまして、可能な限り顧客の理解と納得が得られる最適な解決方法を提供するなどとし、本年三月二十五日には、一部のシェアハウス債務者について、東京地方裁判所の調停勧告に基づきまして、シェアハウス融資債権を第三者に譲渡し、シェアハウス債務者が当該第三者に担保物件、シェアハウスの土地建物をもって代物弁済することで債権債務関係を解消した旨を公表したものと承知してございます。
　スルガ銀行に対しましては、引き続き、可能な限り個々の債務者の理解と納得を得て解決することを目指していくなど、私どもとしても、適切な対応を行っているのか、継続してしっかりとモニタリングをしていきたいと考えております。

○岡本（三）委員　これはほとんど組織ぐるみで、スルガ銀行がやったことはとんでもないんですけれども、最後、調停を受け入れたことは正しい決断だと思います。
　一方で、ほかの銀行からローンを引いている、又は頭金を結構入れちゃった、又は全額自己資金でやった方もいらっしゃるんですが、この方々は一切救済されないんですね。ですから、これは金融庁として、他の金融機関もしっかりと監督をする、また、国土交通省も、賃貸管理会社等にしっかりと今後指導していくというようなことで、今回、この被害に遭った方々で、まだ救済されていない方々を置いていかないでほしいんです。
　今回、この被害者になった方に私は多くお目にかかりましたけれども、多くの方は、すごく真面目な、働き盛りの三十代、四十代の方なんですね。不動産のローンが長年借りられるということは、若い方しかほとんど借りられません。ある程度不動産リテラシー、金融リテラシーも高いんです。なので、要は、詐欺にだまされたみたいな、一年で二倍になりますみたいな出資法違反にひっかかるような人とは全く違って、将来年金だけでは不安なので、自分の人生、自分でしっかり守っていきたいので真剣にやった人たちが、自分の将来をだめにされるような状況に陥っているわけです。もう大変許しがたい行為だというふうに思います。
　国交省、金融庁、ともに実は猛省をいただきたいと思っているんですが、国交省は、昨年七月に、管理業者、家主、入居者、いろいろなところにアンケートをとっておりますけれども、そのうち、金融機関からの融資について、十割融資、自己資金なしで建てたというのが一五・五％、九割融資が一六・九％。九割、十割を合わせると三二％、三分の一はほとんど手金なしで建てたと言っているんですね。
　何でそんなことが起きるかというと、例えば、八千万円の物件を買うときに、その管理業者と販売業者がぐるになって、借入人と一緒に、これを一億円とうそをつきましょうと言って、銀行に一億円の物件だと言います。銀行は、では二千万円は手金ねと、八〇％、八千万円貸すので、ローンの金額は八割ということで八千万円の融資がおります。そうしたら、その八千万円を全額払って、これで十割ローン完成なんですね。そんな事案は民間のほかの銀行にもたくさんあります。
　金融庁、ぜひ監督していただいて、金融機関のローン債権も、本来八割融資だと思っていたら十割融資みたいなローンがちまたに出回っているわけですから、しっかり監督していただきたいと思うんですが、いかがでしょうか。

○石田政府参考人　お答え申し上げます。
　金融庁が平成三十一年三月に公表いたしました投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果におきまして、各金融機関による自己点検、当庁のモニタリングの中で、不動産関連業者等による不適切な行為につきまして、必ずしも金融機関が融資審査で察知することができず融資を実行した事例、具体的には、例えば、不動産関連業者が物件の評価額の基礎となる賃料の実績を水増しするなどして物件の価格をつり上げる、あるいは、不動産関連業者が顧客と同意した売買価格よりも高い価格の売買契約書を金融機関に提出することにより、自己資金を有しない顧客に物件取得による資金全額を引き出すなどの不適切な行為が確認されているところでございます。
　一般論でございますけれども、金融機関におきましては、サブリース向け融資に限らず、顧客からの融資に関する相談については、将来的な返済能力等にも十分留意しつつ、顧客本位の立場で、顧客に対し考えられるリスクをしっかり説明するなど誠実な業務を行うことが重要でございまして、こうした観点からも、先ほど申し上げたような事例は問題があるものと考えてございます。
　金融庁といたしましては、金融機関が顧客の知識経験、リスクの理解度、財産、収入の状況等について主体的に把握した上で、顧客本位の立場で融資業務を適切に行うよう、引き続き、金融機関に適切な対応をとるよう、しっかりと監督をしてまいりたいと考えてございます。

○岡本（三）委員　最後に、大臣にお伺いします。
　今回の法案では、任意登録制度を改めて、登録義務を課すわけですけれども、多くが今後、省令で決まっていく内容になっています。
　財産を分割管理するといっても、本来であれば、信託して別にして、管理業者が潰れてもその金は残っているようにしなきゃいけないんですが、別口座名義にするだけ。これは、管理業者が潰れたら、債権者が持っていっちゃうような形になっているんですね。もっと厳しくすべきだと思いますし、何よりぜひこの省令でお願いしたいのは、重要事項説明書の中に、先ほど小田原議員の質問でも、その被害者の方がおっしゃっていたように、赤字で、特出しで書いてほしいんですね。
　一つ目は、管理事業者が倒産したら、この約束は全部なしですからと。あなたは別に約束されたわけじゃなくて、私が潰れたら、あなた、この契約はないんですからねという、その管理会社のクレジットリスクをとっていることをしっかりと伝える。
　二つ目に、今書いている家賃はとりあえず今考えている家賃ですが、全く約束されたものではありません、将来、需給バランスによって家賃も下がっていきます、そんなリスクをわかっていてサブリース契約するんですかみたいに、わかりやすい言葉で、そのリスクをしっかりと投資家、オーナーの方に説明していただけるようなことも含めて、省令の設定をお願いしたいと思っておりますが、いかがでしょうか。

○赤羽国務大臣　まず、岡本委員におかれましては、今回のこのサブリース案件で被害に遭われた当事者の皆様並びに弁護団の御代表の皆様と何回もお会いしていただき、また、現場のそうした皆さんの声と意見を持って建設的な御提案をいただいておりますことに、まず心から感謝を申し上げたいと思います。
　今回のお願いをしているこの法改正を契機に、善意のオーナーがサブリース事案で泣き寝入りをすることのないような、そんな事案を撲滅できるように、しっかりとしなければいけないということで、そういう決意で臨んでいるわけでございます。
　今、具体的な省令はこれからでありますので、そうした意味で、再発が本当に防止できるようなこと、それとまた、省庁を挙げて、我々が責任を持ってしっかりやり切っていくんだという、当たり前のことですけれども、もう一度決意を新たにして、省令改正も含めて臨んでいきたい、こう決意をしております。

○岡本（三）委員　ありがとうございます。終わります。

○土井委員長　次に、中島克仁君。

○中島委員　共同会派、立国社の中島克仁です。
　賃貸住宅の管理業務の適正化に関する法律案の質疑でございまして、先輩議員、同僚議員の格段の御配慮をいただきまして質問させていただくこと、心から感謝申し上げます。
　まず大臣に、提出されている法案の趣旨について確認をさせていただきたいと思いますが、法案の柱、ポイントは、サブリース契約の適正化ということで間違いないか、確認をさせていただきたいと思います。

○赤羽国務大臣　本法律案提出のときにも御説明をさせていただきましたが、現在、賃貸住宅というのは、単身世帯また外国人の居住者の方の増加を背景に、賃貸住宅の志向も高まっている。今後も、国民の皆様の生活の基盤としての重要性は一層増大していくと想定をされております。
　従前は、この賃貸住宅の管理につきましては、オーナーの方みずからが実施するケースが中心でありましたけれども、昨今では、オーナーの方の高齢化ですとか、相続に伴う兼業をする、そうした進展、また管理内容自体が大変高度化している等々で、管理業務を専門の事業者に委託するケースが大幅に増加しているというのが実態でございます。
　しかしながら、先ほどから御質問でるるありましたように、賃貸住宅の管理をめぐりましては、サブリースに係る契約の締結や管理業務の実施をめぐり、管理業者とオーナーの方の間のトラブルが増加しているのも事実でございまして、こうしたことを踏まえて、事業者による賃貸住宅の管理業務の適正な運営を確保するとともに、オーナーと事業者が締結するマスターリース契約の適正化を図り、そして、必要な措置を講じて、こうした不幸な事案が再度発生しないような、そんな思いで、今回この法案を提出させていただいたところでございます。

○中島委員　背景として、賃貸経営を管理業者に一括するサブリース方式が増加している一方で、サブリース業者と所有者、入居者との間のトラブルも増加しておるということ、それも含めて、今回の柱がサブリース契約の適正化ということを確認させていただきました。
　三月六日に、本委員会、一般質疑でございましたが、私から、資料の一枚目にお示しをさせていただいております、昨年山梨で起きましたサービスつき高齢者向け住宅、いわゆるサ高住について、新日本通産というサブリース業者がサ高住を運営、昨年の七月から十二月の間に十二件が廃業した、一度にこれだけの数の廃業は大変異例という内容について質問をさせていただきました。
　少しだけおさらいしますが、この事案は、国策として進められるサ高住増設、これはもう安倍政権の新三本の矢、介護離職ゼロ実現のための介護の受皿づくり、そこでサ高住が増設、いわゆる国策として進められた。これにおいて、新日本通産というサブリース業者と所有者、さらに、国の補助金、国の機関からの融資が加わり、建設が進んだものの、昨年より、先ほども言ったように、七月から十二月の間に十二件の廃業が相次ぎ、結果として、現在、土地建物の所有者、御高齢の方がほとんどです、御高齢の方がほとんどで、最高齢の方は九十歳の方、一億数千万の負債を抱えて立ち行かなくなっているという案件です。
　加えて、サブリース業者、所有者、融資をした金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構に当たりますが、この三者の構図で裁判に現在発展しているという、極めて異例な事態となっている案件でございます。
　資料の二枚目でございますが、これは前回もお示しした資料でございますが、新日本通産が山梨県内で運営していたサ高住を時系列で表にしたものであります。これ以外にも、静岡県の磐田市、そして埼玉県の鴻巣市でも、磐田の件であれば建物も建っていないという状況でありますが、これも、詳しく説明すると長くかかってしまいますが、概略だけお話をいたします。
　この表で、青で塗られた施設が廃業した施設です。これを見ますと、幾つか目につくところがあります。これも前回質問いたしましたが、全体の半分近い十五施設が平成二十八年以降建設されていること、そして、平成二十八年以降建設された十六施設のうち半分の八施設が廃業に至っていること、平成二十八年以降の融資先、そのほとんどが独立行政法人住宅金融支援機構となっていることであります。
　先ほども言いましたが、平成二十八年、その前年の二十七年の秋には、安倍政権、一億総活躍社会の実現ということで新三本の矢が示され、介護離職ゼロ、その受皿のためのサ高住が、国策として増設することが示された時期とも一致します。
　この件について、三月六日、大臣にも御質問をさせていただいたわけですが、大臣からは、住宅金融支援機構の融資の適正性について、複数件の融資が短期間に集中したこと、一件一件の融資審査の手続、金額等の妥当性、また、融資の実行後のモニタリングの経緯、さらには全国調査について調査する旨、御答弁をいただきました。
　今週初め、私も国交省からこの調査の報告を受けたわけでありますが、これは資料の七枚目になります。山梨県のサービスつき高齢者向け住宅に関する調査結果という、これは、お示ししてあるのは概要でございますが、この件について大臣にも報告がされたと承知しております。
　この報告書について大臣にお尋ねをしたいんですが、この調査報告は、大臣が調査すると三月六日に御答弁いただきました、住宅金融支援機構の融資の適正性について、複数件の融資が短期間に集中したこと、一件一件の融資審査の手続、金額等の妥当性、また、融資の実行後のモニタリングの経緯が、大臣、この調査報告書、明らかになっているとお考えでしょうか。お答えいただきたいと思います。

○赤羽国務大臣　まず、中島委員におかれましては、三月六日の国土交通委員会、また、その後の、予算委員会の分科会だったと思いますが、二度にわたり御質問いただき、また、きょうも現場からの声を届けていただきますこと、まず心から感謝を申し上げたいと思います。
　三月六日の国土交通委員会でこの案件、御提示をいただきまして、私からは、山梨県内でこうしたサービスつき高齢者向け住宅の廃業が多数発生したということにつきまして、ちょっと詳細がこのときはよくわかりませんでしたので、住宅局にその運営状況を、新日本通産という会社の運営状況ですとか、住宅金融支援機構の対応を調査するよう指示をいたしました。その結果、今お示しをいただきましたが、その調査の結果について、住宅局から私に報告がございました。
　この会社が運営していた三十七件のサ高住のこれまでの経過、そして今現在の運営状況、そのうち、廃業した物件の廃業理由ですとか、入居者やオーナーの状況等について、これは住宅局が山梨県等と連携しながら確認した内容も、報告をまず受けております。
　加えて、住宅金融支援機構の対応に関しまして、このように融資が集中した事情ですとか、これら物件に関する融資審査の手続、金額等の妥当性、融資執行後のモニタリングの経過などについて住宅局が同機構から聴取した内容の報告を、これも住宅局から受けたところでございます。
　ただ、今御質問ありました融資そのものの妥当性についてということにつきましては、今おっしゃられるように、機構と運営事業者及び一部のオーナーの方と係争中でありますし、また、機構の融資判断の基準などを開示することで今後の機構の業務遂行にも影響が出るというおそれもありますので、そうした面での調査結果の内容についてここで御答弁させていただくというのはちょっと差し控えさせていただきたい、こう思っております。
　しかし、いずれにしても、この問題は相当、善意のオーナーの方も大変な被害を受けているというふうなことも承知をしておりますし、大変重要な案件でありますし、委員からも国会において三たび御質問いただいておりますので、私としてはしっかりと注視してまいりたいと思っております。

○中島委員　大臣から今お答えいただきましたが、係争中ということで、私がこの質問をしたのは三月六日で、その後、提訴をされた、係争になったわけであります。
　この報告書、概要を資料としてお示ししておりますが、それぞれ項目立てされている内容、それに添付された内容がそれに沿っているものかなと思っていたら、結果として報告されたのは、今大臣御答弁いただいたような経過や補助金の状況、現在のサ高住運営状況とか廃業の理由、入居者、オーナーの状況ということであって、私が六日に大臣にお尋ねしたのは融資の妥当性ですね。
　先ほどもお示しした資料の二枚目にあったように、融資をされてサ高住が建設をされたものの、それから一年、二年で廃業に至ってしまっている。先ほど静岡県のケースも言いましたが、建物さえ建っていない。この融資が適正だと、単純に、誰が聞いてもこれが適正だとはちょっと思えないんじゃないか。
　さらには、融資額が、私も地元の山梨県で何カ所か見に行きました、もちろんオーナーさんたちとも何度も話をしておりますが、その融資額、建物の額として本当に適正なのかということも大変疑問に思ったからこそ、三月六日のときに、お調べをいただきたいというふうに大臣に要請をさせていただいたということでございまして、係争中であるからちょっとお答えできないということはちょっと残念だなと。もちろん、その間、新型コロナウイルスのこともありましてということではありますけれども、この調査自体で私自身、ちょっと納得できないなというところは御理解をいただきたいと思います。
　今大臣お話をされましたが、三月六日に質問させていただいた後の十六日に、オーナー七人が新日本通産を集団訴訟いたしました。同時に破産申立ての手続も行っています。そして、三月二十四日には、集団訴訟のオーナーが住宅金融支援機構と地元の銀行に対して、新日本通産の運営能力を十分調査せず融資契約を結んだとして、支払い停止を求めて調停を申し入れております。
　オーナーさん方の住宅金融支援機構に対しての調停の申立て、支払い停止を求めていることを、大臣はどのように受けとめておられますでしょうか。

○眞鍋政府参考人　済みません、私の方からお答え申し上げます。
　今御質問いただきました、建物、土地の所有者が住宅金融支援機構に調停を申し立てている件についてでございます。
　本件につきましては、機構が融資した一部のオーナーが機構に対して今後の返済方法に関する調停を申し立てる方針である、そのような報道があったことは承知してございます。
　現時点においてまだ調停の申立て書は到達していないというふうに聞いてございますけれども、当事者間の係争に関すること、調停に関することということでございますので、詳細あるいは見解を申し上げることは差し控えさせていただきたいと思います。