国土交通委員会

平成二十九年五月二十四日（水曜日）
　　　　午前九時開議
　出席委員
　　　委員長　西銘恒三郎君
　　　理事　今枝宗一郎君　理事　岩田　和親君
　　　理事　中根　一幸君　理事　西村　明宏君
　　　理事　宮内　秀樹君　理事　津村　啓介君
　　　理事　本村賢太郎君　理事　佐藤　英道君
　　　　　　秋本　真利君　　　　大塚　高司君
　　　　　　大西　英男君　　　　加藤　鮎子君
　　　　　　門　　博文君　　　　金子　恭之君
　　　　　　神谷　　昇君　　　　木内　　均君
　　　　　　工藤　彰三君　　　　小島　敏文君
　　　　　　小林　史明君　　　　佐田玄一郎君
　　　　　　助田　重義君　　　　鈴木　憲和君
　　　　　　田所　嘉徳君　　　　田畑　裕明君
　　　　　　津島　　淳君　　　　中村　裕之君
　　　　　　根本　幸典君　　　　野中　　厚君
　　　　　　橋本　英教君　　　　藤井比早之君
　　　　　　古川　　康君　　　　堀井　　学君
　　　　　　前田　一男君　　　　村井　英樹君
　　　　　　荒井　　聰君　　　　黒岩　宇洋君
　　　　　　小宮山泰子君　　　　松原　　仁君
　　　　　　水戸　将史君　　　　村岡　敏英君
　　　　　　横山　博幸君　　　　伊佐　進一君
　　　　　　北側　一雄君　　　　中川　康洋君
　　　　　　清水　忠史君　　　　本村　伸子君
　　　　　　椎木　　保君　　　　野間　　健君
　　　　…………………………………
　　　国土交通大臣　　　　　　　石井　啓一君
　　　国土交通副大臣　　　　　　末松　信介君
　　　国土交通大臣政務官　　　　藤井比早之君
　　　国土交通大臣政務官　　　　根本　幸典君
　　　政府参考人
　　　（消費者庁審議官）　　　　福岡　　徹君
　　　政府参考人
　　　（国土交通省土地・建設産業局長）　　　　　　　　　谷脇　　暁君
　　　政府参考人
　　　（国土交通省都市局長）　　栗田　卓也君
　　　政府参考人
　　　（国土交通省住宅局長）　　由木　文彦君
　　　政府参考人
　　　（国土交通省航空局長）　　佐藤　善信君
　　　政府参考人
　　　（観光庁長官）　　　　　　田村明比古君
　　　国土交通委員会専門員　　　伊藤　和子君
　　　　—————————————
委員の異動
五月二十四日
　辞任　　　　　　　　　補欠選任
　　中谷　真一君　　　　　田畑　裕明君
　　古川　　康君　　　　　小林　史明君
　　望月　義夫君　　　　　村井　英樹君
同日
　辞任　　　　　　　　　補欠選任
　　小林　史明君　　　　　助田　重義君
　　田畑　裕明君　　　　　門　　博文君
　　村井　英樹君　　　　　望月　義夫君
同日
　辞任　　　　　　　　　補欠選任
　　門　　博文君　　　　　野中　　厚君
　　助田　重義君　　　　　古川　　康君
同日
　辞任　　　　　　　　　補欠選任
　　野中　　厚君　　　　　中谷　真一君
　　　　—————————————
本日の会議に付した案件
　政府参考人出頭要求に関する件
　不動産特定共同事業法の一部を改正する法律案（内閣提出第四四号）（参議院送付）
　　　　　————◇—————

○西銘委員長　これより会議を開きます。
　内閣提出、参議院送付、不動産特定共同事業法の一部を改正する法律案を議題といたします。
　この際、お諮りいたします。
　本案審査のため、本日、政府参考人として国土交通省土地・建設産業局長谷脇暁君、都市局長栗田卓也君、住宅局長由木文彦君、航空局長佐藤善信君、観光庁長官田村明比古君及び消費者庁審議官福岡徹君の出席を求め、説明を聴取いたしたいと存じますが、御異議ありませんか。
　　　　〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

○西銘委員長　御異議なしと認めます。よって、そのように決しました。
　　　　—————————————

○西銘委員長　これより質疑に入ります。
　質疑の申し出がありますので、順次これを許します。鈴木憲和君。

○鈴木（憲）委員　おはようございます。自由民主党の鈴木憲和です。
　本日は、質問の機会をいただきましたので、しっかりと質疑をしていきたいと思います。まず冒頭、盛大な拍手をどうもありがとうございました。
　本日議題となっております不動産特定共同事業法の一部を改正する法律案について、何点か質問をさせていただければというふうに思っています。
　我が国は、今現在、人口減少社会を迎えているわけですが、その最先端を行っているのが地方の自治体であるというふうに思っています。人口減少している地方の自治体が、しっかりと先を見据えて、安心して地域を引き継いでいけるのかという観点が日本の将来を左右するというふうに私は思っています。本日は、この法案がどのように地域の再生につながっていくのかという観点から、ぜひ議論をさせていただければというふうに思っています。
　まず、人口減少社会を迎える中で、地方か都市部かを問わず地域社会で課題となってくるのが空き家と空き店舗の問題だというふうに思います。人が減るわけですから、当然、今までよりも空き家がふえていく、そして空き店舗がふえていく、これは、ある意味でいうといたし方ない結果なんだろうというふうに思います。
　私の暮らす山形県でも、自分自身も中山間地域に住んでいます。どのぐらいの場所かというと、最近、私の家の横に、日中でもカモシカが毎日来るようになりました。そんなに自然の中というわけでもないんですけれども、実際は、そこまで鳥獣が来るようになっている。
　そういう場所に住んでいると、実際にだんだんと空き家がふえてきたなということを大変感じます。自分自身の住んでいる集落でも、ここ数年の間に、二人暮らしの方の、例えば旦那さんが亡くなった場合、奥様が、一人だと山の中だとなかなか厳しいのでということで、町場のアパートに引っ越しをされて、一軒空き家がふえたり、もしくは、家族でまるっと交通の便のいい場所に移転をしたりということで、一軒一軒実は空き家がふえているということで、地域としては大変寂しいなという思いもするわけです。
　同時に、空き家って大変問題だなというふうに思うのは、管理がしっかりとされていればまだいいですけれども、管理がされない場合は、例えばイノシシが来るとか、やはりそういった人間以外のもののすみかになってしまって、それは、その地域社会にとっては大変な問題になってくるわけです。
　空き家や空き店舗については全国的に増加傾向であるというふうに思いますが、まず、この現状認識について、国土交通省の見解を、できれば地域別にどういった傾向があるのかということも触れていただきながらお伺いできればというふうに思います。
　　　　〔委員長退席、西村（明）委員長代理着席〕

○由木政府参考人　お答えいたします。
　まず、全国におきます空き家の総数は、平成二十五年時点で約八百二十万戸となっておりまして、この十年間で一・二倍に増加いたしております。このうち、売却用とか賃貸用のものを除きました、いわゆるその他空き家というふうに称しておりますが、この、その他空き家につきましては、平成二十五年時点で約三百十八万戸でございます。十年間で一・五倍に増加しておりますので、全体の増加率よりも高い増加率でふえているということでございます。
　地域別でございます。
　その他空き家、今申し上げました三百十八万戸でございますけれども、これは、全国の平均の空き家率で申し上げますと五・三％になりますが、例えば都道府県別で申し上げますと、都道府県別で一番多いのは鹿児島県の一一％でございます。一般的には西高東低で、西日本の方が高い傾向がございます。
　統計をとりますと、人口減少率や高齢化率が高い都道府県については一般的にその他空き家の率が高いという傾向が見られますが、ただ、例外もございまして、御地元の山形県は、五・一％ということで、全国平均よりも低いわけでございますけれども、高齢化率はまだかなり高い方でございます。そういった状況で、それぞれ地域の状況によって異なっているということがございます。
　また、同じ都道府県でも、例えば県庁所在地とそれ以外の地域ではかなり状況が異なっておりますので、やはり市町村ごとにその状況をきちんと把握して対策をしていただくことが必要ではないかというふうに考えているところでございます。

○鈴木（憲）委員　御答弁ありがとうございました。
　今局長から御答弁いただいたとおりで、十年間で一・五倍、本当にすごいスピードで空き家が、しかも使われない可能性のあるものがふえているということで、自分自身も、この法案の審議の前に、空き家率がどのぐらいあるのかということを、実は市町村別にも自分の地元を調べてみました。
　今、全国で一番空き家率の高い県が、これは一般論としての空き家率ですけれども、二二％という県があって、自分の出身の山形県もさぞかし高いんだろうというふうに思いましたところ、平成二十五年の調査では一〇・七％で、全国では四十五位と、比較的多いなと感じる一方で、現実の数字は低い数字が出ているわけです。
　先ほど局長から説明のあった賃貸用や別荘等を除いた空き家率、これはその他空き家というふうに言っていますけれども、これも、山形県の場合は五・一％で、全国平均よりも多少低くなっています。
　住んでいる者の実感としては、周辺に大変空き家が多くなってきたなというふうに感じる一方で、これは私の推測ですけれども、山形の場合、これは秋田もそうですけれども、雪国ですから、冬場、積雪すれば、空き家の場合、積雪してそのまま放置すれば潰れて大変なことになるということで、恐らく除却しているケースがかなり多いのではないかなというふうにも感じるわけです。
　調べてみてわかったんですけれども、地域別に空き家率に大変違いがあって、こんなにも違いがあるのかというぐらいの違いがあるわけですけれども、ちょっとこれは、大臣に所感をお伺いしたいというふうに思います。通告をしていませんが、申しわけありません。
　こういう、地域別に空き家率が相当違うんだということを、なぜそういう数字が出ているのかということも含めてこれからよく分析していただいて、実はこれは、国土交通省の方に、どうしてこんなに違うんですかということをお伺いしたところ、数字は実際違うんだけれども、なかなかその細かい原因の分析までちょっとまだよくできていませんということでしたので、今後、いろいろな対策を打っていくに当たって、まず、この数字の分析というのをしっかりとしていただくことをぜひお願いしたいというふうに思いますが、一言、大臣からいただければと思います。

○石井国務大臣　今委員御指摘いただいたとおり、空き家の状況は、都道府県でも相当状況が異なっておりますし、同じ都道府県内でも、市町村によって状況が異なってございます。
　空き家につきましては、利用できるものは利用し、除却するものは除却するという方針で臨んでおりますけれども、その前提として、空き家の発生している状況等についても私どもも研究していきたい、このように考えております。

○鈴木（憲）委員　ありがとうございました。多分、そこの分析なくしてなかなか有効な対策は打てないと思いますし、これは、全国一律で対策を打てばいいという話ではきっとないんだろうなというふうに思いますので、大変だと思いますが、細かくやっていただければというふうに思います。
　私も、今まで述べてきたとおり、空き家対策というのは、人口が減りますから、やはり除却というのがまずベースなんだろうというふうに思います。それと同時に、ただ潰せばいいんだということであればなかなか寂しい思いがとまりませんので、やはり、使えるものについては有効活用して、にぎわいを取り戻していくためのツールにしていくということも大切なんだろうというふうに思います。
　そこで本法律案の出番になるわけですが、ここ数年の中でも、実は、国土交通政策の中で、例えば、中古住宅市場をいかに流動化させていって活性化させていくかとか、また、人口減少時代という時代に対応していくのと同時に、外国人観光客数がふえているという、いい意味での新たなニーズにも対応していく必要があるというような不動産政策全体を考えたときに、本法律案を提出することになった経緯と目的について、また、不動産政策全体の中での本法案の位置づけについて御答弁をいただければというふうに思います。

○谷脇政府参考人　お答えいたします。
　我が国におきまして、地域の個性を重視した地方創生を実現し、経済成長を支える国土・地域づくりを実現していくためには、地域に根差した民間事業者の活躍が不可欠だというふうに考えております。
　今御指摘ございましたように、全国で空き家あるいは空き店舗等が増加しておりますけれども、そういう中でも、民間の意欲ある事業者がこれらを再生し、宿泊施設や商業施設などとして活用する取り組み、こういったようなものも地域で少しずつ広がってきております。
　一方で、こういうような事業を立ち上げまして、あるいは広域展開しようといたします際に、出資金を用いて増改築した不動産を賃貸し、あるいはその収益を投資家に分配するというような場合には、この不動産特定共同事業に該当するということになるわけでございまして、現行の法律でございますと、この許可要件が、一億円の資本金が必要であるということで、資本金要件として一億円以上ということにされてございます。このため、地域の事業者、宅建業者等にとりましてはハードルが高いという声がございました。
　また、空き家、空き店舗等や古民家などの再生を行う際に、空き家、空き店舗等でございますので、不動産の担保価値という意味では低いということで、現状では、金融機関などからの資金調達には限界があるということで、プロジェクトの企画、内容に基づいて投資家から資金を調達できる不動産特定共同事業、これは、資金調達の多様化の点から、こういう事業に期待したいという声もございました。
　こういうような声が現場で事業をしている方から私どもの方に寄せられる中で、国交省の方で、有識者の方々に集まっていただきまして不動産投資市場のあり方について御議論いただくために、不動産投資市場政策懇談会というものを設置して御議論いただきました。幾つかの御指摘をいただいたんですけれども、その中での一つ大きな指摘といたしまして、今の日本の地域の状況を考えますと、小規模な不動産特定共同事業に係る特例の創設をすべきではないかという提言もいただきました。
　そういうようなことを踏まえまして、今般、小規模不動産特定共同事業を創設いたしまして、地域に根差した不動産事業者やまちづくり会社による地域づくりの取り組みにおける資金調達手法の多様化を図ることとしたところでございます。

○鈴木（憲）委員　局長、ありがとうございました。
　私もこの法律に大賛成でありまして、特に、今まで地域の宅建業者の方がこういった分野でやろうと思ってもなかなかやれなかったことを今回後押ししていただく意味でも、本法律案、しっかりとやっていただければというふうに思っていますが、政府によくお伺いをしたいのは、本法律案の目標と効果のところであります。
　政府からいただいた資料だと、今後五年間で地方の不動産会社等の八百社の参入と、そして、空き家、空き店舗等の再生で、五年間で投資額大体五百億円ということでありますけれども、これは、国全体で考えたときに、例えば、この五百億円という数字がどうなのかとか、あとは、八百社という数が目標として一体全体妥当なのかどうか、普通の方が聞いてぱっとわからないと思いますし、この点をぜひこれからわかりやすく説明していただければというふうに思います。

○谷脇政府参考人　今御指摘ございましたように、本法案により創設されます小規模不動産特定共同事業の参入の見通しといたしまして、資本金要件を一億円から一千万円に引き下げるということでございますので、その対象の事業者のうち、五年間で八百社程度、この事業に参入していただくという目標を定めているところでございます。あわせて、この八百社の新たな投資として、五年間で五百億円の出資が行われるということを目標としているところでございます。
　八百社といいますのは、今、全国に資本金が一千万円から一億円の宅建業者が約五万社ございます。この五万社のうち八百社といいますのは大体一・五％ぐらいでございますけれども、これは、現在の一億円以上の許可要件で不動産特定共同事業を行っております会社が、資本金一億円以上の会社の大体三％ほどになってございます。こういう数字をもとにいたしまして、今回のこの小規模事業の、五年間で一・五％ぐらい、地域の会社に参入をしていただきたい、こういう目標を立てたところでございます。
　出資の総額の上限を小規模事業については一億円というふうに定める予定でございますので、五年間で上限の三分の二程度の出資を集める事業を期待しているという意味で、五百億円という目標を設定しているところでございます。
　この五百億円を戸数に換算してみますと、一件当たりの再生の費用が大体一千万から二千万ということでございますので、五百億円の規模というのは、件数にいたしますと二千五百件から五千件ぐらいということでございます。これを全国で実施していただきたい、こういうような見通しを立てているところでございます。
　今御指摘ございましたように、全体の不動産投資の規模と比べますと少し控え目な数字であるというところもございますけれども、今回のこの事業、証券化手法を活用するノウハウがまだ乏しいと考えられます地方において、この事業の活用をきっかけとして、周辺の事業にも広がって、地域経済の好循環につながることを期待してございます。
　今、この証券化の手法が大都市を中心に広がっているわけでございまして、今回の法改正の趣旨といたしましては、これを地方の方に広げていきたいということで、地方の事業者はこういうノウハウも今持ち合わせていないということでございます。そういう中で、当初五年間、先ほど申し上げましたような目標を立てて、これを地域としっかり連携して広げていきたい、そういう趣旨でございます。
　実際の事業の推進に当たりましては、この目標をさらに上回る成果が出るように、制度の普及啓発、地方公共団体とか、取り組んでいただきます事業者のネットワークづくり、優良事例の形成、横展開、こういったようなものにも取り組んでいきたいと考えております。

○鈴木（憲）委員　局長、丁寧な御答弁をありがとうございました。
　今おっしゃっていただいたとおり、二千五百件から五千件ぐらいの事例をつくっていきたいということです。ただ、私自身も山形に住んでいて大変感じるのは、私も、地元にカフェがありませんでしたので、地域のみんなで、古い建物を改修して、みんなでお金を集め合ってカフェをやるということをやってみているんですけれども、現実はなかなか、正直言うと経営がそんなに簡単ではなくて、難しいなということも感じます。
　都心部で不動産を証券化してやるようなケースと地域でやるようなケースというのは、全然もうかり方も違うというふうに思います。その辺は、どういう思いのある方がしっかりと取り組んでいただくかというのがやはり大切だと思いますので、ぜひ、人材育成も含めて、これからまた頑張っていただければということをお願い申し上げて、質問を終わらせていただきます。
　どうもありがとうございました。

○西村（明）委員長代理　次に、伊佐進一君。

○伊佐委員　おはようございます。公明党の伊佐進一です。
　本日も質問の機会をいただきまして、ありがとうございます。
　早速、今回の法案について質問させていただきたいと思います。
　今回の法律は、皆で出資をし合う不動産投資、不動産特定共同事業、不動産の小口商品化というものですが、これに対して、今までの不動産特定共同事業、いわゆる不特事業と言われておりますが、この不特事業というのは、規模がある程度あるものが主な対象だった。そうじゃなくて、地域の活性化、いろいろな小規模な開発、先ほど鈴木委員からもありました空き家とか空き店舗とか、こうしたものに対して、地域の、本当に小口な、志あるような出資というものを集めて、これを、空き店舗あるいは空き家、小規模な開発、修繕、活用、こういうようなものを行っていこうと。小規模なものに対しては、なかなかぴったり合う出資し合うスキームがなかった。これを、今回、小規模不特事業として参入しやすくしよう、資本要件も下げよう、こういうふうに理解しております。
　これによって、大きな投資会社だけじゃなくて、地域に根差した不動産業者であったりとか、あるいは町の宅建士の皆さんであったりとか、まちづくりの会社、ちっちゃな会社であったりとか、こういったところも参画していただいて、地域の、それぞれ各地各地の事業者によってまちづくりというものを加速させていこう、こういう趣旨で理解いたしました。
　では、この小規模不特事業で宅建事業者がどれぐらい参画してくるか。これは、先ほど鈴木委員から質問があったときに答弁いただきました。五年間で八百社、また五百億円ぐらいの規模を考えていると。最後、委員の方も、人材育成もしっかりやるようにというお言葉がありましたので、引き続いて人材育成について伺いたいと思うんです。
　当然、目標として、こうした小規模な事業者の参画、八百社、五百億というのを目指しているわけですが、できるだけたくさん参加していただいて、いろいろなプレーヤーにまちづくりに参画していただきたいという思いがあると思います。
　ただ、心配事は、人材育成。つまり、町の不動産会社がこうした投資スキームに入ってくる、みずから担っていくというときに、果たしてどれぐらい投資というものに精通しているのか。必ずしも町の不動産会社の皆さんが投資運用に詳しいわけじゃないというふうに思っています。
　特に、地域格差というものもずっとこれまで指摘されてまいりました。東京一極集中と言われておりまして、不動産のこうした証券化と言われるものについては、業者の多くが東京に集中している。地方でなかなか証券化が進まない理由の一つとして、事業者の皆さんにアンケートをとると、真っ先に出てくるのが人材不足ということでございました。不動産証券化の知識だったりノウハウだったり、こういうものを持った人材が、東京だけじゃなくて、地域地域でもしっかりと育っていただかないといけない。
　今回は、特に町の不動産屋さんとか、こうした方々にも投資運用をしてもらわないといけないので、参画していただかないといけないので、人材育成という観点で国交省がどのような取り組みを進めるか、伺いたいと思います。

○根本大臣政務官　本法案により創設される小規模不動産特定共同事業を含め、地方における不動産証券化事業を推進するためには、御指摘のとおり、地方における事業の担い手となる人材の育成、活用が必要不可欠と考えております。
　事業の担い手となる人材育成のために、具体的には、一つとして、不動産証券化に関する知識、ノウハウの普及啓発、二つ目として、不動産業者、リノベーション事業者、地方公共団体、金融の専門的知識を有する者などの人材ネットワークの構築、三つ目といたしまして、先進的な優良事例の形成、横展開などを行うことが重要であると考えております。
　このため、国土交通省といたしましては、セミナーなどの実施により、制度の普及啓発を進め、地方公共団体や事業者などの人材ネットワークづくりを支援するとともに、地域のまちづくりと一体となった取り組みなどの優良事例について案件形成を促し、横展開を図ることにより、地域の人材育成を進めてまいります。

○伊佐委員　今おっしゃっていただいた三点、知識、ノウハウの普及啓発、人材ネットワーク、先進的な優良事例の形成、横展開。もちろん、一生懸命これからやっていただくことだと思いますが、それぞれ地域地域の不動産の団体、組合の皆さんともしっかりと連携していただきたいというふうに思っております。
　最近の法改正で、宅建士の組合の皆さんの行う研修事業についても法律に位置づけたわけですから、こうした研修についてもしっかりと連携を図っていただいて、人材育成を進めていただきたいというふうに思っております。
　町の不動産会社、事業者の皆さんが参画していただくためにもう一つ大事なのは、動機づけだと思っております。こうした新しいスキームに、では私も参入しようと思うようなインセンティブをいかにつくっていくかということだと思います。
　例えばこういうような補助金がありますよとか、あるいはこういう税の優遇措置がありますよ、こういうようなものをしっかりと組み合わせながら、動機づけをして参入していただくことが大事かなと思っておりますが、いかがでしょうか。

○谷脇政府参考人　お答えいたします。
　今回の改正法案は、今御指摘ございましたように、地域の不動産会社などによる不動産特定共同事業を活用することによりまして、全国で増加している空き家、空き店舗の再生の取り組みを加速して、地方創生の実現に貢献するということを主たる目的としたものでございます。
　このような取り組みを推進するに当たりましては、地方創生に向けた地域のまちづくりのビジョンに沿った形で、地方創生を推進するさまざまな事業に小規模不動産特定共同事業が活用されることが重要になるというふうに考えております。
　地方創生を推進する事業に対する支援といたしましては、地方創生推進交付金、あるいは都市再生事業等に対する各種補助金制度等がございます。小規模不動産特定共同事業として広く資金を集める事業につきましても、このような交付金でございますとか補助金が活用できるわけでございますので、こういうものと組み合わせまして、これらの支援を活用していくことを考えているところでございます。
　また、税制の特例措置といたしまして、本法案の成立を前提といたしまして、小規模不動産特定事業者が不動産を取得する場合の登録免許税などの不動産流通税の軽減というものを、租税特別措置として措置しているところでございます。
　このような各種の制度を活用いたしまして、土地、不動産の再生のための投資やその流通が促進され、地域の稼ぐ力が高められ、地域の資金を活用した個性ある地域づくりにつながるよう、取り組んでいきたいと考えております。

○伊佐委員　ありがとうございます。
　一点、ちょっと法案の内容と離れて、空き家という観点で少し国交省に問題提起をしたいと思うんです。
　空き家対策特措法というものの適用についての問題提起なんですが、この特措法は、三年前、議員立法で制定いたしました。空き家について、例えば、今、誰が所有者かわからないというような場合に、所有者を把握するために固定資産税情報を活用できる、あるいは市町村に立入調査の権限も与える、あるいは助言、指導、勧告、命令、必要な場合は行政代執行で強制執行ができる、建物の除却というものもできる、こういう話ですが、現場で伺っていて、ちょっと今困っているんですという話がありまして、それは長屋のケースです。
　長屋で何世帯か住んでいらっしゃって、その一室が空き家で所有者もわからないというような場合、今の国交省の解釈では、長屋全部がいなくならないと空き家とはならない、こういうふうな解釈をされています。つまり、長屋の中で幾つかの部屋がずっと居住実態がないにもかかわらず、そこは空き家と認定されないので、所有者の特定もできないし、助言や指導もできない、こういう状況です。
　私、地元が大阪ですので、長屋が非常に多い地域でありまして、文化住宅というふうに言うんですが、今、地域を回っていましても、この文化住宅は、ぽつぽつぽつぽつ、いつ回っても、ずっと人が住んでいないやろうなというようなところも結構たくさんあるんです。でも、こういうところは、今、法律上では空き家と認定されない、長屋の場合は認定されないので、行政は何もできないという状況です。
　これは、一部居住実態がないところについては空き家として対応できるようにならないものかどうか、これを問題提起したいと思います。いかがでしょうか。

○由木政府参考人　お答えいたします。
　空き家法では、今委員御指摘いただきましたとおり、建物全体として居住などの使用がなされていないものを空き家等と定義されております。したがいまして、これに該当いたしません御指摘のような長屋の一部が空き家になっている部分については、この空き家法の直接の対象とはなっておりません。
　ただ、この場合でも、例えば、管理不全などによりまして周囲に悪影響のあるものについて、解体などが必要となる場合もあろうかというふうに考えております。
　このような事態への対応といたしまして、まず、予算面でございますけれども、例えば、市町村が空き家法に基づく空家等対策計画を策定するに当たりまして、長屋等への対応が必要となる場合には、この計画に盛り込んでいただくことによりまして、昨年度、二十八年度から創設いたしました空き家対策総合支援事業、補助事業でございますが、この補助事業による除却等の支援対象というふうにさせていただいております。
　また、建築物の一部につきましても、保安上危険または衛生上有害な場合に関しましては、建築基準法の十条に基づきまして、除却等の命令を行うことは可能となっております。
　また、さらに、公共団体からもそのようなお話を伺っておりますので、長屋の対応について、条例など市区町村独自でいろいろ対応されているところもあるやに伺っておりますので、そうした対応も含めまして、各地方公共団体における取り組み事例の調査を行いまして、二十九年中に情報の提供を行ってまいりたいというふうに考えているところでございます。
　このように、法律の直接の適用はございませんけれども、長屋の空き部分につきましても、居住や使用の実態等に応じまして、予算制度の活用や、あるいは情報の提供等によりまして、市町村の取り組みを支援してまいりたいというふうに考えております。

○伊佐委員　局長、今、お話を聞いていても、適用はないんだということで、いろいろなことをそのほかにやっていますという話ですが、適用して何が困るかというのが私はよくわからないんです。
　これは、恐らく、当初は長屋というものを想定していなかったんじゃないかと思います。想定していたのは、例えば老朽化したマンションとかで、当然、マンションであれば、一室誰もいなかったとしても全部取り壊すことはできませんので、そういう意味では建物全部だという理解だったんじゃないかと思います。
　でも、長屋の場合は、局長が今おっしゃったように、その部分だけ取り壊すことは可能なわけです。実例もあるわけですので、ここは、せめて指導、勧告とか、何らかの措置ができないのかということをぜひ検討いただきたいというふうに思っております。
　法案の話に戻ります。
　特例事業というものですが、今回の、皆さんで共同で出資しましょうという不特事業の中で、一定のリスクがあるものは特例事業というような扱いになっております。これは、もともとある措置ですが。
　つまり、例えば病院だったりとか宿泊施設だったりとか物流だったりとか、あるいは高齢者住宅とか、こういうようなものは、一般の不特事業というのは、都心のちょっときれい目なマンションというものをイメージしておりますので、そこではある程度の収益が見込まれるわけですが、そうじゃなくて、この特例事業というのは、建ててもどれぐらい収益が実際上がるのかわからない、一定のリスクがある、こういうものは特例事業というふうにして、投資ができるのもプロの投資家にこれまで限ってきたわけです。規制をしてきたわけです。一般の投資家は、こうした特例事業には投資できなかった。
　今回の法改正では、この特例事業に対しても一般の投資家も投資できるようにしよう、こういう法改正をしようとしているわけですが、今まではリスクが高いからできないという説明をしてきたものが、今回はやりましょうということになっておりますが、この趣旨を確認したいと思います。

○谷脇政府参考人　今御指摘ございました特例事業でございますけれども、平成二十五年の本法の改正におきまして、ＳＰＣ型の不動産特定事業につきまして、特例事業ということで創設していただいたわけでございます。
　この事業につきましては、今御指摘ございましたように、老朽化ビルの建てかえなど、一般投資家には投資判断の難しい事業での活用というものを想定しておりましたことから、事業参加者はいわゆるプロ投資家に限るという内容となってございました。
　その後、特例事業の実際の活用が進んできておりまして、その実例を見ておりますと、当初想定しておりましたリスクの高い建てかえの案件等だけではなくて、既に稼働している物件を取得する、例えば賃貸人が入っているようなものをリニューアルしていくとか、そういったようなリスクの低い案件も取り扱われてきているという実態がございました。
　このようなリスクの小さい事業と、今回いろいろな投資家保護等の規定を備えて創設することを予定しております小規模不動産特定共同事業、このようなものに限定した上で、一般投資家も参加できるように措置することとしたい。当初、全体としてリスクが高い事業である可能性があるということで、プロ投資家に限定しておりましたけれども、実例を見ますと、その中でも実際の案件として、これはリスクが低いというものがございますので、そういう部分に限りまして一般投資家の投資も可能とする、そういう措置を講じたいということでございます。
　あわせまして、一般投資家に対する説明、あるいはリスク開示に関する監督指針の充実強化を図るとともに、都道府県の監督部局等との連携の強化ということも行いまして、投資家の保護には万全を期していきたいと考えております。

○伊佐委員　特例事業といっても、一定のリスクはあるんだけれども、その中でもリスクが低いものもあるんだ、実例があるんだ、そういう趣旨だと思います。
　局長、では、誰がリスクを見きわめるのか、これは特例事業の中でも特にリスクが低いですよという、誰がそのリスクをどういうふうに判断するのかについても説明いただければと思います。

○谷脇政府参考人　先ほど御説明いたしましたリスクが低いという点でございますけれども、事業のリスクにつきましては、今までの具体例等をもとにいたしまして、具体的な基準を省令で定めたいというふうに考えております。
　まず、建物の建てかえ、あるいは宅地の造成のようなリスクの高いと考えられます事業を行う場合につきましては、引き続き一般投資家が事業に参加できないとすることを考えております。
　さらに、増改築や修繕等につきましては、テナントの入れかえがないようなリスクの低い事業を行う場合について、一般投資家が事業参加できるようにすることとしたいというふうに考えております。その具体的な基準といたしましては、工事費用が不動産の評価額の一割未満の場合に限る、こういったようなことを省令で規定していきたいというふうに考えております。

○伊佐委員　省令で客観的な判断をしっかり書き込むということですが、最後に大臣に質問させていただきたいと思います。
　今、リスクの話をさせていただきました。不動産の投資というのを議論するときに大抵考えなきゃいけないのは、既存のストックの活用、流動性をどうやって高めていくか、どうやって規制を緩和していくかということだと思いますが、同時に、投資家保護、リスクをどう見きわめて投資家の保護をしていくかということだと思います。
　今回法改正するこの不特事業法のそもそもの成り立ちを考えますと、申し上げたように、不動産の小口商品化というのが進んで、出資金を集めて投資をする、これが、平成三年ぐらいにたくさんの業者が倒産して、投資家の被害が相次いだ、投資家保護をしっかりやるべきじゃないかというのがこのルールの始まりだというふうに思っております。
　そこで、この不特事業法ができたわけで、そういう意味では、規制緩和、市場の活性化という観点と投資家保護という観点、バランスをいかにとるかというのが今回の法律でも大事なキーワードだというふうに思っておりますが、そのバランスについて、大臣に伺いたいと思います。

○石井国務大臣　小規模不動産特定共同事業者につきましては、これまでの不動産特定共同事業の投資家保護の措置に加えまして、投資家ごとの出資額の上限を個人の場合は百万円、事業者が投資家から集めることのできる出資総額の上限を一億円と定めるとともに、五年ごとの登録更新を通じて不適格業者を排除することとしております。
　さらに、今回の改正にあわせまして、事業者に対する監督指針の充実を図り、高齢者であるかどうか、投資経験がどれぐらいあるかなど、顧客の属性に応じた適切な勧誘、広告や事業内容の説明のあり方などについて、具体的な指針を示すこととしております。
　こういった規定、指針に基づく監督、指導を通じまして、投資家保護に万全を期してまいりたいと考えております。

○伊佐委員　時間になりました。終わりますが、今回は、規制緩和だけじゃなくて、しっかりとそうした投資家保護の観点もバランスよく盛り込まれているというふうに理解をいたしました。
　終わります。ありがとうございました。

○西村（明）委員長代理　次に、松原仁君。

○松原委員　民進党の松原仁であります。
　国土交通省の資料のＫＰＩによると、一般の宅地建物の業者八百社が新しく参入する。この算定根拠をお伺いします。

○谷脇政府参考人　現在の制度での不動産事業者の不特事業への参入は、資本金一億円以上の企業がこの不特事業を行えるということになっておるわけでございますけれども、現在の一億円以上の不動産事業者のうち、不特事業を行っております割合が大体三％ということでございます。
　今回、これを一億円から一千万円まで引き下げるということでございますので、資本金一千万円から一億円の企業につきまして、今、一億円以上の企業が三％ほど参入していただいておりますので、五年間で、おおむねその半分、大体一・五％ぐらいの企業に全国でぜひ参入していただきたいということで、一億円から一千万円の企業が全体で五万社ほどございますので、それの一・五％分が大体八百社ということでございます。
　それぐらいの企業に全国で参入していただきたい、参入していただけるのではないかということで、目標を設定してございます。